Simulation louer ou acheter
Cette simulation louer ou acheter compare le patrimoine que vous aurez après quelques années, selon que vous achetez ou que vous louez. Elle met en balance le crédit, les frais d’acquisition et l’entretien contre le loyer et le placement de l’apport non immobilisé.
Source : Wikipedia – Amortization calculator / Annuity (level payment formula). Mise à jour : .
Comment le calcul est fait
Louer ou acheter se décide par une comparaison de patrimoine sur de nombreuses années, pas par la seule mensualité. La simulation met les deux voies côte à côte et montre à partir de quand l’achat devient rentable.
Comment est-ce calculé ?
- Acheter : le crédit couvre le prix et les frais moins l’apport et se rembourse par mensualités constantes. L’entretien s’y ajoute en pourcentage de la valeur actuelle. Patrimoine = valeur du bien moins frais de revente moins capital restant dû.
- Louer : l’apport, frais d’acquisition compris, est placé. Le locataire place aussi chaque mois ce que le propriétaire paie en plus du loyer (ou retire si le loyer est plus élevé). Patrimoine = valeur de ce portefeuille.
- Point d’équilibre : la première année à partir de laquelle le patrimoine du propriétaire reste devant jusqu’à la fin.
Ce qui compte le plus
La plus-value, le rendement du placement, le taux et la durée de détention pèsent le plus : les frais d’acquisition et de revente sont perdus tôt, c’est pourquoi l’achat ne devient souvent rentable qu’après de nombreuses années. Pour le financement lui-même, voyez le simulateur de prêt immobilier et le simulateur de prêt. Pour mettre en location, regardez la rentabilité locative.
Questions fréquentes
À partir de quand acheter devient-il plus rentable que louer ?
Cela dépend du prix, du taux, du loyer, de la plus-value et du rendement du placement. À cause des frais d’acquisition, le point d’équilibre se situe souvent à dix ans ou plus. La simulation indique l’année à partir de laquelle acheter reste devant.
Pourquoi place-t-on de l’argent dans le cas de la location ?
Le locataire n’a pas immobilisé l’apport ni l’économie mensuelle dans un bien et peut placer les deux. Sans ce calcul inverse, la comparaison avantagerait à tort l’acheteur.
Quels coûts de l’achat sont pris en compte ?
Frais d’acquisition, intérêts du crédit, entretien et frais de revente. La taxe foncière, les assurances et les charges de copropriété ne figurent pas à part ; vous pouvez les ajouter à l’entretien.
Quelle est la fiabilité de la plus-value ?
C’est l’hypothèse la plus incertaine. Les prix de l’immobilier peuvent stagner ou baisser pendant des années. Essayez plusieurs valeurs, par exemple 0, 1 et 2 % par an, et regardez l’éventail des résultats.
La simulation tient-elle compte des impôts ?
Non. Les effets fiscaux, comme l’amortissement en location ou l’imposition des gains de placement, sont volontairement exclus. Pour une décision concrète, un conseil individuel reste nécessaire.
Sources et références juridiques
Dernière mise à jour : · Principes éditoriaux
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