賃貸と持ち家を比較
賃貸と持ち家の比較では、数年後にどちらの資産が多く残るかを計算します。住宅ローン、購入の諸費用、修繕費を、家賃と、家に使わなかったお金の運用と比べて、損得の分かれ目がわかります。
出典：Wikipedia – Amortization calculator / Annuity (level payment formula)。更新日：
計算方法
賃貸と持ち家のどちらが得かは、毎月の支払いだけでなく、長い年月の資産で比べて決まります。このツールは2つの道を並べて、持ち家がいつから有利になるかを示します。
計算のしかた
- 持ち家：ローンは、価格と諸費用から頭金を引いた額を元利均等で返済します。修繕費は現在の価値に対する割合で加えます。資産＝物件の価値−売却費用−ローン残高。
- 賃貸：諸費用にあたるお金を含む自己資金を運用します。さらに、持ち家の支払いが家賃を上回る分を毎月運用に回します（家賃が高いときは取り崩し）。資産＝その運用資産の評価額。
- 分かれ目：持ち家の資産が、そこから最後まで上回り続ける最初の年です。
結果を左右するもの
とくに影響が大きいのは、物件価格の変動、運用利回り、金利、そして住み続ける年数です。購入と売却の費用は最初に失われるため、持ち家は長く住むほど有利になりやすくなります。資金計画は住宅ローンのシミュレーションやローン計算で、貸す場合は表面利回りの計算で確認できます。
よくある質問
持ち家は何年住むと賃貸より得になりますか？
価格、金利、家賃、価格の変動、運用利回りによって変わります。購入時の諸費用があるため、分かれ目は10年以上になることが多くなります。ツールは、持ち家が有利を保つ最初の年を表示します。
賃貸の場合になぜお金を運用に回すのですか？
賃貸なら自己資金と毎月の差額を家に固定せず、運用に回せるからです。この逆の計算がないと、持ち家を不当に有利に見せてしまいます。
持ち家のどんな費用が含まれますか？
購入の諸費用、ローン利息、修繕費、売却の費用です。固定資産税、保険料、管理費・修繕積立金は別項目にしていないので、修繕費に上乗せして入力してください。
価格の変動はどのくらい当てになりますか？
もっとも不確かな前提です。不動産価格は何年も横ばいや下落になることもあります。年0％、1％、2％など複数の値を試して、結果の幅を見てください。
税金は考慮されていますか？
いいえ。住宅ローン控除や運用益への課税などの税の影響は、あえて含めていません。実際に決めるときは、個別の相談も合わせて行ってください。
出典・根拠
更新日： · 編集方針
関連ツール
- 住宅ローンシミュレーション住宅ローンシミュレーション：物件価格・頭金・金利・返済期間から毎月の返済額と総利息を計算。月ごとの返済予定表、返済期間の比較、繰上げ返済の効果も確認できます。
- 表面利回りの計算ツール表面利回りの計算ツール：物件価格・諸費用・家賃・年間経費から表面利回りと実質利回り、価格が家賃の何年分か、投資の回収年数を求めます。
- ローン計算（返済シミュレーション）ローン計算ツール。借入額・金利・返済期間から月々の返済額、総利息、返済予定表を元利均等返済で計算します。住宅ローンやカーローンの繰上げ返済にも対応。
- 通貨換算ツール通貨換算ツール。ドルやユーロを日本円に、ECB参照レートで為替計算できます（30通貨）。通貨の入れ替え、複数通貨の同時表示、最長1年のレート推移グラフに対応。無料。
- 自動車ローン計算自動車ローン計算：車両価格・頭金・下取り・金利・期間から月々の返済額、利息総額、支払総額を計算。残価設定、年ごとの返済予定表、希望返済額から買える価格も。
- 住宅ローン控除の計算ツール（令和8年以降の入居）住宅ローン控除計算ツール。新築か中古か、住宅の省エネ性能、子育て世帯か、年末のローン残高と年収から、借入限度額と控除額、所得税と住民税から戻る額を計算します。
- 国民年金の免除シミュレーション（全額・一部免除と学生納付特例の所得基準）国民年金免除の所得基準を前年の年収・所得と扶養親族の数から判定。全額・4分の3・半額・4分の1免除か学生納付特例か、月の保険料と将来の年金の減り方も計算します。
- 年金受給額の計算ツール（老齢基礎年金＋老齢厚生年金）年金受給額計算ツール。国民年金の納付月数と厚生年金の加入月数・平均年収から、令和8年度の額で老齢基礎年金と老齢厚生年金を計算。繰上げ・繰下げの増減も表示。
- 扶養控除の計算ツール（令和8年分・大学生のアルバイト年収対応）扶養控除計算ツール。子や親の人数と年齢、19〜22歳の家族のアルバイト年収から、令和8年分の扶養控除・特定親族特別控除の額と、所得税がいくら減るかを自動計算します。