Simulateur de prêt immobilier
Saisissez le prix du bien, votre apport, le taux nominal et la durée : ce simulateur de prêt immobilier calcule le montant emprunté, la mensualité hors assurance, le coût total des intérêts, votre taux d’endettement et le tableau d’amortissement année par année. Comparez prêt amortissable classique, amortissement constant et prêt in fine. Tout est calculé dans votre navigateur.
Source : Décision du 29 septembre 2021, art. 1, 2 et 4, HCSF – Décision D-HCSF-2021-7 : taux d’effort ≤ 35 %, maturité ≤ 25 ans (JORF). Mise à jour : .
Comment le calcul est fait
Comment fonctionne le simulateur de prêt immobilier
Le montant emprunté est le prix du bien moins votre apport. Les intérêts sont calculés chaque mois sur le capital restant dû (taux nominal ÷ 12) et arrondis au centime. Trois modes de remboursement sont proposés :
- Prêt amortissable à mensualités constantes : M = C · t · (1 + t)n ÷ ((1 + t)n − 1), avec t = taux annuel ÷ 12 et n = nombre de mensualités. La part de capital augmente à chaque échéance.
- Amortissement constant : le même capital est remboursé chaque mois ; la mensualité baisse avec les intérêts. Plus lourd au début, moins cher au total.
- Prêt in fine : seuls les intérêts sont payés, le capital est remboursé en une fois à la fin.
Exemple : bien à 300 000 €, apport de 30 000 €, 3,3 % sur 25 ans
Vous empruntez 270 000 € (90 % du prix).
| Mode | Mensualité hors assurance | Coût des intérêts |
|---|---|---|
| Mensualités constantes | 1 322,90 € | 126 868,19 € |
| Amortissement constant | 1 642,50 € puis jusqu’à 902,48 € | 111 747,00 € |
| In fine | 742,50 € + 270 000 € à l’échéance | 222 750,00 € |
| Constantes + 3 000 € remboursés par an | 1 322,90 € | 97 074,65 € (fini en 19 ans et 7 mois) |
La première année, 8 803,69 € partent en intérêts et 7 071,11 € en capital.
Taux d’endettement : la règle des 35 %
Depuis la décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière, les banques doivent en règle générale limiter le taux d’effort à 35 % des revenus et la durée du crédit à 25 ans ; jusqu’à 20 % des nouveaux crédits de chaque trimestre peuvent y déroger. Le taux d’effort rapporte les charges annuelles de tous les emprunts aux revenus annuels. Avec une mensualité de 1 322,90 €, il faut donc environ 3 780 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % – avant assurance emprunteur et hors autres crédits, dont les charges comptent aussi. Le simulateur affiche une alerte si ce seuil est dépassé.
Remboursement anticipé et limites
Les indemnités de remboursement anticipé ne peuvent dépasser ni six mois d’intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû (Service-Public). Ne sont pas inclus : l’assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie, les frais de notaire et le TAEG. Règles de calcul à jour au 28/09/2026. Il s’agit d’une simulation, pas d’un conseil financier ou fiscal : seule l’offre de prêt de la banque fait foi.
Questions fréquentes
Comment calculer la mensualité d’un prêt immobilier ?
Mensualité = C · t · (1 + t)n ÷ ((1 + t)n − 1), avec C le capital, t le taux annuel ÷ 12 et n le nombre de mois. Pour 270 000 € à 3,3 % sur 25 ans : 1 322,90 € par mois hors assurance.
Quel salaire pour emprunter 200 000 € sur 25 ans ?
À 3,3 % sur 25 ans, la mensualité est de 979,92 € hors assurance. Pour respecter 35 % d’endettement, il faut environ 2 800 € de revenus nets mensuels, sans autre crédit et avant assurance emprunteur.
Quel est le taux d’endettement maximum ?
35 % selon la décision du HCSF applicable depuis 2022 : les charges annuelles de tous vos emprunts rapportées à vos revenus annuels, avec une durée de 25 ans au plus. Les banques peuvent y déroger pour 20 % au plus de leurs nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre.
Faut-il un apport pour un prêt immobilier ?
La loi n’impose pas d’apport minimum ; chaque banque fixe ses exigences. Un apport réduit le montant emprunté et le coût du crédit : dans l’exemple, 30 000 € d’apport ramènent l’emprunt à 270 000 €.
Un remboursement anticipé est-il intéressant ?
Chaque euro remboursé en avance ne produit plus d’intérêts. Dans l’exemple, 3 000 € par an font baisser le coût de 126 868 € à 97 075 € et raccourcissent le prêt de plus de 5 ans, hors indemnités éventuelles (au plus 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû).
L’assurance emprunteur est-elle incluse ?
Non : le simulateur calcule la mensualité hors assurance. Ajoutez le coût de l’assurance indiqué par votre assureur pour obtenir la mensualité réelle et le taux d’endettement complet.
Sources et références juridiques
- Décision du 29 septembre 2021, art. 1, 2 et 4: HCSF – Décision D-HCSF-2021-7 : taux d’effort ≤ 35 %, maturité ≤ 25 ans (JORF)
- Service-Public – Remboursement anticipé d’un crédit immobilier
Dernière mise à jour :
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