Calculateur de taux de capitalisation
Ce calculateur taux de capitalisation transforme loyers et charges en cap rate. Exemple : 60 000 de loyers annuels, 5 % de vacance et 17 000 de charges donnent 40 000 de revenu net ; pour une valeur de 500 000, cela fait 8 %.
Exemple : Recherché: Cap rate à partir de la valeur · Loyers annuels 60 000 · Vacance / loyers impayés (%) 5 · Charges d’exploitation annuelles 17 000 · Prix d’achat / valeur du bien 500 000 → Résultat : Cap rate = 8 %. Source : Wikipedia – Capitalization rate. Mise à jour : .
Comment le calcul est fait
Le taux de capitalisation (cap rate) rapporte le revenu net d’exploitation annuel d’un bien à sa valeur. C’est un repère de comparaison pour l’immobilier locatif, indépendant du mode de financement de l’achat.
Formules
RNE = loyers × (1 − vacance) − charges d’exploitation. Cap rate = RNE ÷ valeur du bien. Inversement, valeur = RNE ÷ cap rate. Intérêts, remboursements de capital, amortissements et impôts sur le revenu ne font pas partie du RNE.
Exemple
Loyers annuels 60 000, vacance 5 % : loyers effectifs 57 000. Après 17 000 de charges, le RNE est de 40 000. Pour un prix de 500 000, le cap rate est 40 000 ÷ 500 000 = 8 %. Dans l’autre sens, 40 000 ÷ 8 % redonne 500 000.
- Le cap rate ne dit rien du coût du crédit ni de la plus-value future.
- Les biens ne sont comparables que si le RNE est défini de la même façon.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on le cap rate ?
On divise le revenu net d’exploitation par la valeur du bien, puis on multiplie par 100. Avec 40 000 et 500 000, cela donne 8 %.
Que contient le revenu net d’exploitation ?
Les loyers moins la vacance et les charges d’exploitation. Coûts de financement, amortissements et impôts sont exclus.
Quel cap rate est bon ?
Cela dépend de l’emplacement, du type de bien et du cycle de marché. En règle empirique, des taux plus élevés vont souvent avec plus de risque ou un emplacement plus faible ; ce n’est pas une recommandation.
Sources et références juridiques
- Wikipedia – Capitalization rate
- Geltner, Miller, Clayton, Eichholtz: Commercial Real Estate Analysis and Investments (Direct Capitalization)
Dernière mise à jour : · Principes éditoriaux
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