Calculadora de taxa de capitalização
Esta calculadora taxa de capitalização transforma aluguéis e despesas em cap rate. Exemplo: 60.000 de aluguel anual, 5% de vacância e 17.000 de despesas dão 40.000 de resultado líquido; com valor de 500.000, são 8%.
Exemplo: Procurado: Cap rate a partir do valor · Receita de aluguel por ano 60.000 · Vacância / inadimplência (%) 5 · Despesas operacionais por ano 17.000 · Preço de compra / valor do imóvel 500.000 → Resultado: Cap rate = 8%. Fonte: Wikipedia – Capitalization rate. Atualizado em: .
Como o cálculo é feito
A taxa de capitalização (cap rate) relaciona o resultado operacional líquido anual de um imóvel ao seu valor. É um número de comparação para imóveis de renda, independente de como a compra é financiada.
Fórmulas
NOI = receita de aluguel × (1 − vacância) − despesas operacionais. Cap rate = NOI ÷ valor do imóvel. Isolando, valor = NOI ÷ cap rate. Juros, amortização do financiamento, depreciação e imposto de renda não entram no NOI.
Exemplo
Aluguel anual 60.000, vacância 5%: aluguel efetivo 57.000. Descontando 17.000 de despesas, o NOI é 40.000. Com preço de 500.000, o cap rate é 40.000 ÷ 500.000 = 8%. No sentido inverso, 40.000 ÷ 8% volta a dar 500.000.
- O cap rate nada diz sobre o custo do crédito nem sobre a valorização futura.
- Imóveis só são comparáveis se o NOI for definido da mesma forma.
Perguntas frequentes
Como calcular o cap rate?
Divida o resultado operacional líquido pelo valor do imóvel e multiplique por 100. Com 40.000 e 500.000, são 8%.
O que entra no resultado operacional líquido?
A receita de aluguel menos a vacância e as despesas operacionais. Custos de financiamento, depreciação e impostos ficam de fora.
Qual cap rate é bom?
Depende da localização, do tipo de imóvel e do ciclo do mercado. Como regra prática, taxas mais altas costumam vir com mais risco ou localização mais fraca; isso não é recomendação.
Fontes e base legal
- Wikipedia – Capitalization rate
- Geltner, Miller, Clayton, Eichholtz: Commercial Real Estate Analysis and Investments (Direct Capitalization)
Última atualização: · Princípios editoriais
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