Kalkulator stopy kapitalizacji
Ten kalkulator stopy kapitalizacji zamienia czynsze i koszty w cap rate. Przykład: czynsz roczny 60 000, pustostany 5% i koszty 17 000 dają NOI 40 000; przy wartości 500 000 to 8%.
Przykład: Szukane: Cap rate z wartości · Przychody z najmu rocznie 60 000 · Pustostany / straty z czynszu (%) 5 · Koszty operacyjne rocznie 17 000 · Cena zakupu / wartość nieruchomości 500 000 → Wynik: Cap rate = 8%. Źródło: Wikipedia – Capitalization rate. Stan na: .
Jak to obliczamy
Stopa kapitalizacji (cap rate) zestawia roczny dochód operacyjny netto nieruchomości z jej wartością. To liczba porównawcza dla nieruchomości przynoszących dochód, niezależna od sposobu sfinansowania zakupu.
Wzory
NOI = przychody z najmu × (1 − pustostany) − koszty operacyjne. Cap rate = NOI ÷ wartość nieruchomości. Po przekształceniu: wartość = NOI ÷ cap rate. Odsetki, spłata kapitału, amortyzacja i podatek dochodowy nie wchodzą do NOI.
Przykład
Czynsz roczny 60 000, pustostany 5%: efektywny czynsz 57 000. Po odjęciu 17 000 kosztów NOI wynosi 40 000. Przy cenie 500 000 cap rate to 40 000 ÷ 500 000 = 8%. W drugą stronę 40 000 ÷ 8% daje znów 500 000.
- Cap rate nic nie mówi o koszcie kredytu ani o przyszłym wzroście wartości.
- Nieruchomości można porównywać tylko wtedy, gdy NOI zdefiniowano tak samo.
Najczęściej zadawane pytania
Jak obliczyć stopę kapitalizacji?
Podziel dochód operacyjny netto przez wartość nieruchomości i pomnóż przez 100. Dla 40 000 i 500 000 to 8%.
Co wchodzi w skład dochodu operacyjnego netto?
Przychody z najmu pomniejszone o pustostany i koszty operacyjne. Koszty finansowania, amortyzacja i podatki są pomijane.
Jaki cap rate jest dobry?
To zależy od lokalizacji, rodzaju nieruchomości i fazy rynku. Jako reguła orientacyjna wyższe stopy często idą w parze z wyższym ryzykiem lub słabszą lokalizacją; nie jest to rekomendacja.
Źródła i podstawa prawna
- Wikipedia – Capitalization rate
- Geltner, Miller, Clayton, Eichholtz: Commercial Real Estate Analysis and Investments (Direct Capitalization)
Stan na: · Zasady redakcyjne
Podobne narzędzia
- Kalkulator rentowności najmuRentowność najmu: kalkulator rentowności brutto i netto oraz wskaźnika cena/czynsz z ceny, kosztów zakupu, czynszu i wydatków, z czasem zwrotu w latach.
- Kalkulator kredytu hipotecznegoKalkulator kredytu hipotecznego: rata równa lub malejąca, wkład własny, odsetki, nadpłata, harmonogram miesiąc po miesiącu i porównanie okresów 10–30 lat.
- Kalkulator ROIKalkulator ROI: stopa zwrotu z inwestycji, mieszkania na wynajem lub kampanii, zysk i ROI w skali roku, a także ROI firmy z marży i rotacji aktywów.
- Kalkulator wartości bieżącej nettoKalkulator wartości bieżącej netto (NPV): podaj nakład początkowy, stopę dyskontową i roczne przepływy, a otrzymasz wartości bieżące i NPV z krokami obliczeń.
- Kalkulator WACCKalkulator WACC liczy średni ważony koszt kapitału z kapitału własnego, długu, ich kosztów i stawki podatku, z krokami obliczeń.
- Kalkulator marży i narzutuKalkulator marży i narzutu: marża %, narzut %, zysk i mnożnik z ceny zakupu i sprzedaży – albo cena sprzedaży dla docelowej marży lub narzutu.
- Kalkulator TAM SAM SOMKalkulator TAM SAM SOM: oblicz rynek całkowity, osiągalny i możliwy do zdobycia z liczby klientów i ceny albo z wielkości rynku, z krokami obliczeń i CSV.
- Kalkulator amortyzacjiKalkulator amortyzacji liniowej, degresywnej i metodą sumy cyfr lat: roczny plan z wartością księgową i krokami, bez przepisów podatkowych.
- Generator meta tagówGenerator meta tagów: stwórz title, meta description, canonical, Open Graph i karty X do sekcji head swojej strony – gotowy do skopiowania, z kontrolą długości.