Calcolatore del tasso di capitalizzazione
Questo calcolatore tasso di capitalizzazione trasforma affitti e costi in cap rate. Esempio: 60.000 di affitti annui, 5% di sfitto e 17.000 di costi danno 40.000 di reddito netto; con un valore di 500.000 sono il 8%.
Esempio: Da calcolare: Cap rate dal valore · Affitti annui 60.000 · Sfitto / morosità (%) 5 · Costi operativi annui 17.000 · Prezzo d’acquisto / valore dell’immobile 500.000 → Risultato: Cap rate = 8%. Fonte: Wikipedia – Capitalization rate. Aggiornato al: .
Come si calcola
Il tasso di capitalizzazione (cap rate) mette in rapporto il reddito operativo netto annuo di un immobile con il suo valore. È un numero di confronto per immobili a reddito, indipendente da come viene finanziato l’acquisto.
Formule
NOI = affitti × (1 − sfitto) − costi operativi. Cap rate = NOI ÷ valore dell’immobile. Invertendo, valore = NOI ÷ cap rate. Interessi, quote capitale, ammortamenti e imposte sul reddito non rientrano nel NOI.
Esempio
Affitti annui 60.000, sfitto 5%: affitti effettivi 57.000. Detratti 17.000 di costi, il NOI è 40.000. A un prezzo di 500.000, il cap rate è 40.000 ÷ 500.000 = 8%. Al contrario, 40.000 ÷ 8% restituisce 500.000.
- Il cap rate non dice nulla sul costo del credito né sulla rivalutazione futura.
- Gli immobili sono confrontabili solo se il NOI è definito allo stesso modo.
Domande frequenti
Come si calcola il cap rate?
Si divide il reddito operativo netto per il valore dell’immobile e si moltiplica per 100. Con 40.000 e 500.000 si ottiene il 8%.
Che cosa rientra nel reddito operativo netto?
Gli affitti meno sfitto e costi operativi. Costi di finanziamento, ammortamenti e imposte restano esclusi.
Quale cap rate è buono?
Dipende da zona, tipo di immobile e ciclo di mercato. Come regola pratica, tassi più alti spesso si accompagnano a più rischio o a una zona più debole; non è una raccomandazione.
Fonti e riferimenti normativi
- Wikipedia – Capitalization rate
- Geltner, Miller, Clayton, Eichholtz: Commercial Real Estate Analysis and Investments (Direct Capitalization)
Aggiornato al: · Principi editoriali
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