Calculadora de tasa de capitalización
Esta calculadora tasa de capitalización convierte alquileres y gastos en cap rate. Ejemplo: 60.000 de alquiler anual, 5 % de vacancia y 17.000 de gastos dan 40.000 de ingreso neto; con un valor de 500.000, resulta 8 %.
Ejemplo: Buscado: Cap rate a partir del valor · Ingresos por alquiler al año 60.000 · Vacancia / impagos (%) 5 · Gastos operativos al año 17.000 · Precio de compra / valor del inmueble 500.000 → Resultado: Cap rate = 8 %. Fuente: Wikipedia – Capitalization rate. Actualizado: .
Cómo se calcula
La tasa de capitalización (cap rate) relaciona el ingreso operativo neto anual de un inmueble con su valor. Es una cifra de comparación para inmuebles en alquiler, independiente de cómo se financie la compra.
Fórmulas
NOI = ingresos por alquiler × (1 − vacancia) − gastos operativos. Cap rate = NOI ÷ valor del inmueble. Despejando, valor = NOI ÷ cap rate. Intereses, amortización del préstamo, depreciación e impuestos sobre la renta no forman parte del NOI.
Ejemplo
Alquiler anual 60.000, vacancia 5 %: alquiler efectivo 57.000. Tras 17.000 de gastos, el NOI es 40.000. Con un precio de 500.000, el cap rate es 40.000 ÷ 500.000 = 8 %. A la inversa, 40.000 ÷ 8 % vuelve a dar 500.000.
- El cap rate no dice nada del coste del crédito ni de la revalorización futura.
- Los inmuebles solo son comparables si el NOI se define igual.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el cap rate?
Se divide el ingreso operativo neto entre el valor del inmueble y se multiplica por 100. Con 40.000 y 500.000 resulta 8 %.
¿Qué entra en el ingreso operativo neto?
Los ingresos por alquiler menos la vacancia y los gastos operativos. Costes de financiación, depreciación e impuestos quedan fuera.
¿Qué cap rate es bueno?
Depende de la ubicación, el tipo de inmueble y el ciclo de mercado. Como regla orientativa, tasas más altas suelen ir con más riesgo o peor ubicación; no es una recomendación.
Fuentes y base legal
- Wikipedia – Capitalization rate
- Geltner, Miller, Clayton, Eichholtz: Commercial Real Estate Analysis and Investments (Direct Capitalization)
Última actualización: · Principios editoriales
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