Kapitalisierungsrate berechnen
Hier können Sie die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) berechnen. Beispiel: 60.000 Jahresmiete, 5 % Leerstand und 17.000 Betriebskosten ergeben 40.000 Nettoertrag; bei 500.000 Immobilienwert sind das 8 %.
Beispiel: Gesucht: Cap Rate aus dem Immobilienwert · Mieteinnahmen pro Jahr 60.000 · Leerstand / Mietausfall (%) 5 · Betriebskosten pro Jahr 17.000 · Kaufpreis / Immobilienwert 500.000 → Ergebnis: Cap Rate = 8 %. Quelle: Wikipedia – Capitalization rate. Stand: .
So wird gerechnet
Die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) setzt den jährlichen Nettobetriebsertrag einer Immobilie ins Verhältnis zu ihrem Wert. Sie ist eine Vergleichszahl für vermietete Objekte, unabhängig davon, wie der Kauf finanziert wird.
Formeln
NOI = Mieteinnahmen × (1 − Leerstand) − Betriebskosten. Cap Rate = NOI ÷ Immobilienwert. Umgestellt ergibt sich der Wert: Immobilienwert = NOI ÷ Cap Rate. Zinsen, Tilgung, Abschreibung und Steuern gehören nicht in den NOI.
Beispiel
Jahresmiete 60.000, Leerstand 5 %: effektive Miete 57.000. Abzüglich 17.000 Betriebskosten bleiben 40.000 NOI. Bei einem Preis von 500.000 ist die Cap Rate 40.000 ÷ 500.000 = 8 %. Umgekehrt ergibt 40.000 ÷ 8 % wieder 500.000.
- Die Cap Rate sagt nichts über Kreditkosten oder künftige Wertentwicklung.
- Objekte lassen sich nur vergleichen, wenn der NOI gleich abgegrenzt wird.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Kapitalisierungsrate?
Nettobetriebsertrag geteilt durch Immobilienwert, mal 100. Mit 40.000 und 500.000 sind das 8 %.
Was gehört in den Nettobetriebsertrag?
Mieteinnahmen abzüglich Leerstand und nicht umlegbarer Bewirtschaftungskosten. Finanzierungskosten, Abschreibungen und Steuern bleiben außen vor.
Welche Cap Rate ist gut?
Das hängt von Lage, Objektart und Marktphase ab. Als Faustwert gilt: höhere Raten gehen oft mit höherem Risiko oder schwächerer Lage einher; eine Empfehlung folgt daraus nicht.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Wikipedia – Capitalization rate
- Geltner, Miller, Clayton, Eichholtz: Commercial Real Estate Analysis and Investments (Direct Capitalization)
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