住宅ローン控除の計算ツール（令和8年以降の入居）

住宅ローン控除計算を、住宅の種類と年末のローン残高、年収から行うツールです。国税庁のタックスアンサー No.1211-1・No.1211-3（令和8年4月1日現在法令等、2026年10月6日確認）の借入限度額と控除率0.7％で控除額を出し、所得税から引ききれない分を総務省の基準（課税総所得金額等の5％、最高97,500円）で住民税から控除します。

計算例：住宅の区分: 新築・建売・未使用の住宅（買取再販を含む） · 住宅の省エネ性能: ZEH水準省エネ住宅 · 入居した年: 2026年（令和8年）・2027年（令和9年） · 子育て世帯・若者夫婦世帯: 該当しない · 年末のローン残高 30,000,000 · あなたの年収（給与の額面） 6,000,000 → 1年に戻る税金（所得税＋住民税）：210,000円。出典：年末残高等×0.7％。令和6年〜12年居住：認定住宅31.5万円（特例対象個人35万円）、ZEH水準24.5万円（31.5万円）、省エネ基準適合令和8・9年14万円（21万円）、控除期間13年。合計所得金額2,000万円以下, 国税庁タックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」（令和8年4月1日現在法令等、2026年10月6日確認）。更新日：2026年10月6日

住宅の区分

住宅の省エネ性能

入居した年

子育て世帯・若者夫婦世帯

特例対象個人として借入限度額が上乗せされます。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅には上乗せがありません（令和8年以降の入居）。

年末のローン残高

金融機関の「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の金額です。住宅の取得対価より多い場合は取得対価が上限です。

あなたの年収（給与の額面）

所得税と住民税からいくら控除されるかの計算に使います（独身・社会保険料は目安）。

マイツールボックス入力内容はこのブラウザーにのみ保存されます。

結果

1年に戻る税金（所得税＋住民税）: 210,000円
借入限度額・控除期間: 35,000,000円・13年間（1年の控除限度額 245,000円）
控除額（年末残高×0.7％）: 210,000円
所得税からの控除: 146,300円（所得税額 146,300円から控除）
住民税からの控除: 63,700円
年末残高ごとの控除額（入力中の区分・入居年・世帯）: 年末残高認定住宅 ZEH水準省エネ基準その他
10,000,000円 70,000円 70,000円 70,000円対象外
20,000,000円 140,000円 140,000円 140,000円対象外
30,000,000円 210,000円 210,000円 140,000円対象外
35,000,000円 245,000円 245,000円 140,000円対象外
40,000,000円 280,000円 245,000円 140,000円対象外
45,000,000円 315,000円 245,000円 140,000円対象外
50,000,000円 315,000円 245,000円 140,000円対象外

計算方法

住宅ローン控除の計算方法

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の1年分の控除額は、次の式で計算します。

控除額 ＝年末のローン残高（借入限度額まで）× 0.7％

控除額はまず所得税から引かれ、引ききれない分は翌年度の住民税から、所得税の課税総所得金額等の5％（最高97,500円）まで引かれます。所得税がもともと少ない人は、控除額の全部を使いきれないことがあります。

借入限度額と控除期間（2026年〜2030年入居）

住宅の区分	新築（2026・2027年入居）	新築（2028〜2030年入居）	中古
認定住宅	4,500万円（5,000万円）13年	4,500万円（5,000万円）13年	3,500万円（4,500万円）13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円）13年	3,500万円（4,500万円）13年	3,500万円（4,500万円）13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円（3,000万円）13年	対象外	2,000万円（3,000万円）13年
その他の住宅	対象外	対象外	2,000万円 10年

（　）内は、19歳未満の子がいる世帯か、夫婦のどちらかが40歳未満の世帯（特例対象個人）の借入限度額です。合計所得金額が2,000万円以下で、床面積が50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下なら40㎡以上）であることなどが条件です。

年末残高ごとの控除額（入力中の区分・入居年・世帯）

年末残高	認定住宅	ZEH水準	省エネ基準	その他
10,000,000円	70,000円	70,000円	70,000円	対象外
20,000,000円	140,000円	140,000円	140,000円	対象外
30,000,000円	210,000円	210,000円	140,000円	対象外
35,000,000円	245,000円	245,000円	140,000円	対象外
40,000,000円	280,000円	245,000円	140,000円	対象外
45,000,000円	315,000円	245,000円	140,000円	対象外
50,000,000円	315,000円	245,000円	140,000円	対象外

表の初期表示は、新築・2026年入居・子育て世帯に該当しない場合です。

計算例（新築ZEH水準・残高3,000万円・年収600万円）

借入限度額は3,500万円なので、控除額は3,000万円×0.7％＝210,000円です。年収600万円・独身の場合、所得税額（復興特別所得税を除く）は146,300円なので、まず所得税から146,300円が引かれ、所得税は0円になります。残りの63,700円は、課税総所得金額2,438,000円の5％（121,900円）の範囲内なので、翌年度の住民税から全額引かれます。1年で戻る税金は合計210,000円です。

年収500万円なら所得税額は89,800円で、住民税からも上限の89,800円（課税総所得金額1,796,000円の5％）までしか引けず、控除額のうち30,400円は使いきれません。

あわせて使えるツール

2年目以降の年末調整は年末調整計算、ローンの毎月返済額は住宅ローンシミュレーションで確認できます。購入時にかかる税金は不動産取得税計算、毎年の税金は固定資産税計算が便利です。

よくある質問

住宅ローン控除はいくら戻りますか？

1年の控除額は年末のローン残高（借入限度額まで）×0.7％です。新築ZEH水準で残高3,000万円なら210,000円ですが、実際に戻るのは所得税と住民税（上限97,500円）から引ける範囲までです。

2026年入居の借入限度額はいくらですか？

新築は認定住宅4,500万円、ZEH水準3,500万円、省エネ基準適合住宅2,000万円です。子育て世帯・若者夫婦世帯はそれぞれ5,000万円、4,500万円、3,000万円に上乗せされます。省エネ基準を満たさない新築は原則として対象外です。

中古住宅の住宅ローン控除は？

2026年以降の入居では、認定住宅とZEH水準は3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）・13年、省エネ基準適合住宅は2,000万円（3,000万円）・13年、その他の住宅は2,000万円・10年です。

控除期間は何年ですか？

新築と、中古の認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合住宅は13年、中古のその他の住宅は10年です（2026年以降の入居）。

住民税からはいくらまで控除されますか？

所得税から引ききれなかった分を、所得税の課税総所得金額等の5％まで、最高97,500円まで翌年度の住民税から控除します。

1年目は年末調整で受けられますか？

1年目は確定申告が必要です。会社員なら2年目以降は年末調整で受けられます。

年収が高いと受けられませんか？

合計所得金額が2,000万円を超える年は受けられません。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は、合計所得金額1,000万円以下の年に限られます。

出典・根拠

年末残高等×0.7％。令和6年〜12年居住：認定住宅31.5万円（特例対象個人35万円）、ZEH水準24.5万円（31.5万円）、省エネ基準適合令和8・9年14万円（21万円）、控除期間13年。合計所得金額2,000万円以下: 国税庁タックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」（令和8年4月1日現在法令等、2026年10月6日確認）
国税庁タックスアンサー No.1211-3「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」（令和8年〜12年：認定・ZEH 24.5万円、省エネ14万円、その他14万円・10年）
総務省「個人住民税における住宅借入金等特別税額控除」（所得税の課税総所得金額等の5％、97,500円を限度）

更新日：2026年10月6日 · 編集方針

結果