Baufinanzierungsrechner
Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins und Laufzeit eintragen – der Baufinanzierungsrechner zeigt Darlehenssumme, Beleihungsauslauf, Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung und den Tilgungsplan Jahr für Jahr. Vergleichen Sie Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen (lineare Tilgung) und endfälliges Darlehen. Alles wird im Browser gerechnet, ohne Anmeldung.
Quelle: § 6 PAngV, Preisangabenverordnung – Sollzins und effektiver Jahreszins. Stand: .
So wird gerechnet
So funktioniert der Baufinanzierungsrechner
Die Darlehenssumme ist Kaufpreis minus eingesetztes Eigenkapital. Daraus rechnet der Rechner mit dem Sollzins und der Laufzeit die Monatsrate, zerlegt jede Rate in Zinsen und Tilgung und zeigt die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Die Zinsen werden monatlich auf die jeweilige Restschuld berechnet (Sollzins ÷ 12) und auf Cent gerundet.
- Annuitätendarlehen: gleiche Monatsrate über die ganze Laufzeit, R = K · qn · (q − 1) ÷ (qn − 1) mit q = 1 + Sollzins/12 und n Monatsraten. Der Tilgungsanteil wächst von Monat zu Monat.
- Tilgungsdarlehen (lineare Tilgung): Jeden Monat wird derselbe Betrag getilgt (Darlehen ÷ Monate); weil die Zinsen sinken, wird die Rate kleiner. Anfangs höher belastend, insgesamt günstiger.
- Endfälliges Darlehen: nur Zinsen, keine Tilgung – das ganze Darlehen ist am Ende fällig. Üblich in Kombination mit einem Bausparvertrag oder bei vermieteten Objekten.
Beispiel: 400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Eigenkapital, 3,5 %, 25 Jahre
Finanziert werden 320.000 € (Beleihungsauslauf 80 %). Zinsbindung 10 Jahre:
| Darlehensart | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | 1.602,00 € | 224.091,39 € | 160.597,65 € |
| Tilgungsdarlehen | 2.000,00 € sinkend auf 1.068,78 € | 191.999,60 € | 140.466,24 € |
| endfällig | 933,33 € | 320.000,00 € | 279.999,00 € |
| Annuität + 5.000 € Sondertilgung je Jahr | 1.602,00 € | 165.280,60 € | 112.095,55 € (schuldenfrei nach 18 Jahren) |
Im ersten Jahr des Annuitätendarlehens gehen 11.070,01 € in Zinsen und nur 8.153,99 € in die Tilgung. Gesamtzinsen und Laufzeit gelten nur, wenn der Zins nach der Zinsbindung gleich bleibt.
Zinsbindung, Sondertilgung und Kündigung
Während der Zinsbindung ist der Sollzins fest; danach wird die Restschuld zu den dann geltenden Konditionen anschlussfinanziert. Ein Darlehen mit fester Zinsbindung können Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wer früher zurückzahlt, schuldet der Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 BGB). Kostenlose Sondertilgungen gibt es nur, wenn der Vertrag sie vorsieht – sie senken Restschuld und Zinsen sofort.
Der Beleihungsauslauf (Darlehen ÷ Kaufpreis) beeinflusst den Zins, den Banken anbieten; der Rechner bezieht ihn vereinfacht auf den Kaufpreis, Banken auf ihren eigenen Beleihungswert. Kaufnebenkosten berechnet der Kaufnebenkostenrechner; für eine vorgegebene Anfangstilgung statt Laufzeit nutzen Sie den Tilgungsrechner.
Grenzen der Rechnung
Nicht enthalten sind Bereitstellungszinsen, Gebühren, Disagio, tilgungsfreie Anlaufjahre, Förderkredite und Zinsänderungen. Der effektive Jahreszins nach § 6 PAngV enthält auch diese Kosten und steht im Angebot der Bank. Stand der Rechenregeln: 28.09.2026. Die Berechnung ist eine Modellrechnung und keine Finanzierungs- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Rate bei 300.000 € Baufinanzierung?
Bei 3,5 % Sollzins und 25 Jahren Laufzeit beträgt die Annuität 1.501,87 € im Monat, bei 30 Jahren 1.347,13 €. Mit einem Tilgungsdarlehen starten Sie bei 1.875 € (1.000 € Tilgung + 875 € Zinsen) und enden bei 1.002,92 €.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Eine gesetzliche Mindestquote gibt es in Deutschland nicht; wie viel Eigenkapital eine Bank verlangt und welchen Zins sie dafür bietet, legt sie selbst fest. Der Rechner zeigt, wie sich mehr Eigenkapital auf Darlehen, Beleihungsauslauf und Rate auswirkt.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Die Restschuld wird zu dem dann geltenden Zins weiterfinanziert – bei derselben Bank (Prolongation) oder einer anderen (Umschuldung). Bei 320.000 €, 3,5 % und 25 Jahren sind nach 10 Jahren noch 224.091,39 € offen.
Lohnt sich eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung?
Jeder sondergetilgte Euro spart Zinsen in Höhe des Sollzinses. Im Beispiel senken 5.000 € pro Jahr die Gesamtzinsen von 160.597,65 € auf 112.095,55 € und die Laufzeit von 25 auf 18 Jahre – sofern der Vertrag Sondertilgungen erlaubt.
Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen – was ist günstiger?
Beim Tilgungsdarlehen sinkt die Schuld schneller, deshalb zahlen Sie weniger Zinsen (im Beispiel 140.466 € statt 160.598 €). Dafür ist die erste Rate deutlich höher (2.000 € statt 1.602 €).
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Das hängt von der Rate ab, die nach allen Fixkosten frei bleibt. Tragen Sie Ihr Haushaltsnetto ein: Der Rechner zeigt den Anteil der Rate am Einkommen. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es in Deutschland nicht; die Bank prüft Ihre Haushaltsrechnung.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 6 PAngV: Preisangabenverordnung – Sollzins und effektiver Jahreszins
- § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: BGB – Kündigungsrecht nach zehn Jahren Zinsbindung
- §§ 500, 502 BGB: BGB – vorzeitige Rückzahlung und Vorfälligkeitsentschädigung
Stand:
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