Kaufnebenkosten-Rechner für Immobilien

So wird gerechnet

So funktioniert der Kaufnebenkosten-Rechner

• Kaufpreis und Bundesland eintragen – das Bundesland bestimmt den Grunderwerbsteuersatz.
• Inventar (z. B. Einbauküche) angeben, wenn es im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird.
• Maklerprovision aus dem Exposé übernehmen, ohne Makler 0 eintragen.
• Grundschuld aktivieren, wenn Sie finanzieren – dann kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld dazu.

Formel: Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notarkosten + Grundbuchkosten + Maklerprovision.

Beispielrechnungen mit 400.000 € Kaufpreis

Dieselbe Immobilie verursacht also je nach Bundesland und Makler zwischen gut 4,5 % und über 11 % Nebenkosten.

Kaufnebenkosten nach Bundesland

Kaufpreis 400.000 €, ohne Grundschuld; Notar und Grundbuch wie im Rechner nach GNotKG.

Grunderwerbsteuer

(Kaufpreis − bewegliches Inventar) × Steuersatz des Bundeslandes, abgerundet auf volle Euro (§ 11 GrEStG). Die Sätze liegen 2026 zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Notar und Grundbuch nach GNotKG

Notare und Grundbuchämter rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Die volle Gebühr (1,0) ergibt sich aus dem Geschäftswert nach Tabelle B (§ 34 GNotKG, Anlage 2) – bei 500.000 € sind das 935 €. Geschäftswert ist beim Kauf der Kaufpreis (§ 47 GNotKG), bei der Grundschuld ihr Nennbetrag (§ 53 GNotKG).

Auf Notargebühren und -auslagen kommen 19 % Umsatzsteuer (KV 32014, § 12 Abs. 1 UStG). Die Gerichtskosten des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei.

Makler

Eine gesetzliche Provisionshöhe gibt es nicht. Seit 23.12.2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher: Lassen sich beide Seiten vom Makler eine Provision versprechen, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB); hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf die andere höchstens die Hälfte übernehmen (§ 656d BGB). Der Voreinstellungswert von 3,57 % (3 % zzgl. 19 % USt) ist nur ein Beispiel.

Wie viel Prozent Kaufnebenkosten einplanen?

Als Faustregel reichen die Kaufnebenkosten von rund 4,5 % (Bayern, ohne Makler) bis gut 11 % (Länder mit 6,5 % Grunderwerbsteuer und Makler). Notar und Grundbuch liegen ziemlich konstant bei etwa 1 bis 1,5 % des Kaufpreises; den Unterschied machen Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Für Haus und Wohnung gilt dieselbe Rechnung – entscheidend ist der Kaufpreis, nicht die Objektart.

Beispiel Hessen

400.000 € Kaufpreis, 6 % Grunderwerbsteuer: mit 3,57 % Makler 42.402,17 € (10,6 %), ohne Makler 28.122,17 € (7,0 %). Mit einer Grundschuld über 300.000 € steigt die Summe mit Makler auf 43.816,62 €.

Was nicht in den Kaufnebenkosten steckt

• Finanzierungskosten wie Zinsen oder Bereitstellungszinsen der Bank.
• Erschließungs- und Anliegerbeiträge der Gemeinde – vor allem bei Neubaugebieten und unbebauten Grundstücken vor dem Kauf klären, wer sie trägt.
• Umzug, Renovierung, Gutachter sowie die laufende Grundsteuer ab dem Eigentumsübergang.

Kaufnebenkosten senken

• Inventar gesondert ausweisen: Eine Einbauküche mit realistischem Wert im Vertrag mindert die Grunderwerbsteuer. Beispiel NRW: 15.000 € Küche bei 400.000 € Kaufpreis spart 975 € Grunderwerbsteuer (25.025 € statt 26.000 €). Der Wert muss angemessen sein, sonst erkennt das Finanzamt ihn nicht an.
• Ohne Makler kaufen oder die Provisionshöhe vor Vertragsschluss klären – sie ist nicht gesetzlich festgelegt.
• Notar und Grundbuch lassen sich nicht verhandeln, weil die Gebühren gesetzlich festgelegt sind.

Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie wirken sich die Kaufnebenkosten steuerlich nicht aus. Bei einer vermieteten Immobilie gehören Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten für den Kauf zu den Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB) und werden – soweit sie auf das Gebäude entfallen – über die Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG) verteilt; der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld sind dagegen Finanzierungskosten.

Kaufnebenkosten finanzieren

Viele Banken erwarten, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden, weil sie keinen Gegenwert in der Immobilie schaffen. Eine Finanzierung auch der Nebenkosten ist möglich, meist aber mit höherem Zins. Die Summe aus diesem Rechner ist deshalb ein guter Anhaltspunkt für das mindestens nötige Eigenkapital.

Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?

Die Notarrechnung kommt in der Regel nach der Beurkundung. Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG); erst danach kann der Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, woraufhin das Grundbuchamt seine Kosten berechnet.

Häufige Fragen

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 34 GNotKG: GNotKG – Wertgebühren, Tabelle B
• Anlage 2 GNotKG: GNotKG – Gebührentabelle B bis 3 Mio. €
• Anlage 1 GNotKG: GNotKG – Kostenverzeichnis (KV 14110, 14121, 14150, 14152, 21100, 21200, 22110, 22115, 22200, 32005, 32014)
• § 47 GNotKG: GNotKG – Geschäftswert bei Kauf
• § 53 GNotKG: GNotKG – Geschäftswert Grundschuld
• § 11 GrEStG: Grunderwerbsteuergesetz – Steuersatz
• §§ 656a–656d BGB: BGB – Maklerkosten bei Wohnung und Einfamilienhaus
• § 12 Abs. 1 UStG: Umsatzsteuergesetz – Steuersatz 19 %

Stand: 26. September 2026