Simulador de financiamento imobiliário
Informe o valor do imóvel, a entrada, a taxa de juros anual e o prazo: o simulador de financiamento imobiliário mostra o valor financiado, a parcela, os juros totais e a evolução do saldo devedor ano a ano. Compare a Tabela Price (parcela fixa), o SAC (amortização constante, parcela decrescente) e o pagamento só de juros. Tudo é calculado no seu navegador.
Fonte: Banco Central do Brasil – Calculadora do Cidadão: financiamento com prestações fixas. Atualizado em: .
Como o cálculo é feito
Como funciona o simulador de financiamento
O valor financiado é o valor do imóvel menos a entrada. Os juros são calculados todo mês sobre o saldo devedor (taxa anual ÷ 12) e arredondados ao centavo. Você escolhe o sistema de amortização:
- Tabela Price: parcela fixa P = V · i · (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1), com i = taxa anual ÷ 12 e n = número de parcelas. No início quase toda a parcela é juros.
- SAC (Sistema de Amortização Constante): amortização igual todo mês (valor financiado ÷ meses); como os juros caem, a parcela diminui.
- Só juros: paga-se apenas juros e o saldo inteiro no fim.
Exemplo: imóvel de R$ 500.000, entrada de R$ 100.000, 12 % ao ano, 30 anos
Financiam-se R$ 400.000 (80 % do imóvel).
| Sistema | Parcela | Juros totais |
|---|---|---|
| Tabela Price | R$ 4.114,45 | R$ 1.081.204,39 |
| SAC | R$ 5.111,11 caindo até R$ 1.122,63 | R$ 722.000,74 |
| Só juros | R$ 4.000,00 + R$ 400.000 no fim | R$ 1.440.000,00 |
| Price + R$ 10.000 de amortização extra por ano | R$ 4.114,45 | R$ 441.245,32 (quitado em 14 anos e 3 meses) |
Na Tabela Price, o primeiro ano tem R$ 47.921,89 de juros e só R$ 1.451,51 de amortização. Com juros altos, o SAC e as amortizações extras fazem grande diferença.
O que não está incluído
O simulador usa a taxa nominal anual dividida por 12 e não inclui correção monetária (por exemplo, pela TR), seguros, tarifas nem o Custo Efetivo Total (CET), que aparece na proposta do banco. A Calculadora do Cidadão do Banco Central permite conferir a parcela fixa. Regras de cálculo atualizadas em 28/09/2026. É uma simulação, não consultoria financeira ou tributária.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?
Na Price a parcela é fixa e a amortização cresce; no SAC a amortização é fixa e a parcela cai. O SAC começa mais caro, mas paga menos juros: no exemplo, R$ 722.000,74 contra R$ 1.081.204,39.
Como calcular a parcela de um financiamento imobiliário?
Pela Tabela Price: parcela = V · i · (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1), com V o valor financiado, i a taxa mensal e n o número de meses. R$ 400.000 a 12 % ao ano (1 % ao mês) em 360 meses dão R$ 4.114,45.
Vale a pena amortizar o financiamento?
Cada real amortizado deixa de render juros. No exemplo, R$ 10.000 por ano reduzem os juros de R$ 1,08 milhão para R$ 441 mil e o prazo de 30 para cerca de 14 anos, mantendo a mesma parcela.
Quanto preciso ganhar para financiar um imóvel?
Depende da parcela e das regras do banco sobre comprometimento da renda. Informe sua renda familiar e o simulador mostra quanto da renda a primeira parcela compromete.
O simulador inclui TR, seguros e taxas?
Não. Ele calcula juros e amortização com taxa fixa. Correção pela TR, seguros obrigatórios e tarifas entram no CET informado pelo banco e aumentam o custo real.
Fontes e base legal
Última atualização:
Ferramentas relacionadas
- Simulador de financiamento e empréstimoSimulador de financiamento e empréstimo pela Tabela Price: valor da parcela, total de juros e tabela de amortização. Para veículo, imóvel ou crédito pessoal.
- Calculadora de juros compostosCalculadora de juros compostos com aporte mensal: veja o valor final, o total de juros e a evolução ano a ano. Com fórmula, exemplos e taxa ao mês ou ao ano.
- Calculadora CAGR – rentabilidade média anualCalculadora CAGR: rentabilidade média anual a partir do valor inicial e final ou das rentabilidades de cada ano – média geométrica, evolução e passo a passo.
- Calculadora de valor futuroCalculadora de valor futuro: montante final com valor inicial, juros e aportes regulares – ou o valor presente de uma quantia futura. Com fórmula e tabela.
- Calculadora de leasing de carroCalculadora leasing carro: parcela mensal por preço, entrada, valor residual, prazo e juros, com o fator de leasing avaliado. Ou calcule a taxa da sua oferta.
- Calculadora de pagamento de cartão de créditoCalculadora pagamento cartão de crédito: prazo e juros com parcela mensal fixa, ou a parcela para um prazo desejado. Compare o pagamento em dobro e só o mínimo.