Simulador de hipoteca
Introduce el precio de la vivienda, tus ahorros para la entrada, el tipo de interés y el plazo: el simulador calcula el importe de la hipoteca, el porcentaje financiado, la cuota mensual, los intereses totales y el cuadro de amortización año a año. Compara el sistema francés (cuota fija), la amortización constante y el préstamo solo intereses. Todo se calcula en tu navegador.
Fuente: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE). Actualizado: .
Cómo se calcula
Cómo funciona el simulador de hipoteca
El importe de la hipoteca es el precio menos la entrada. Los intereses se calculan cada mes sobre el capital pendiente (TIN ÷ 12) y se redondean al céntimo. Puedes elegir entre tres sistemas:
- Sistema francés: cuota constante C = P · i · (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1), con i = TIN ÷ 12 y n = número de cuotas. Al principio casi toda la cuota son intereses; la parte de capital crece cada mes.
- Amortización constante: cada mes se devuelve el mismo capital; la cuota baja a medida que bajan los intereses.
- Solo intereses: se pagan únicamente intereses y el capital se devuelve entero al final.
Ejemplo: vivienda de 300.000, entrada de 60.000, 3 % a 30 años
La hipoteca es de 240.000 (80 % del precio).
| Sistema | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| Francés (cuota fija) | 1.011,85 | 124.265,77 |
| Amortización constante | 1.266,67 bajando hasta 667,13 | 108.299,47 |
| Solo intereses | 600,00 + 240.000 al final | 216.000,00 |
| Francés + 3.000 anticipados al año | 1.011,85 | 87.355,65 (cancelada en 21 años y 10 meses) |
El primer año pagas 7.131,48 de intereses y solo 5.010,72 de capital.
Qué no incluye
El cálculo no incluye comisiones, seguros vinculados, tasación, notaría, impuestos de la compraventa ni la TAE. En una hipoteca variable o mixta la cuota cambia con el índice de referencia (por ejemplo, el Euríbor). Los contratos de crédito inmobiliario, incluidas la información precontractual y el reembolso anticipado, se rigen en España por la Ley 5/2019. Reglas de cálculo actualizadas al 28/09/2026. Es una simulación, no asesoramiento financiero ni fiscal: vale la oferta vinculante de tu banco.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Con el sistema francés: cuota = P · i · (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1), donde P es el capital, i el TIN anual ÷ 12 y n el número de meses. 240.000 al 3 % a 30 años dan 1.011,85 al mes.
¿Cuánto se paga al mes por una hipoteca de 150.000?
Al 3 % son 632,41 al mes a 30 años y 831,90 a 20 años. Introduce tu tipo y plazo para ver tu caso y el cuadro de amortización.
¿Qué es mejor, amortizar en cuota o en plazo?
Este simulador aplica la amortización anticipada a reducir plazo: la cuota se mantiene y la hipoteca termina antes, lo que ahorra más intereses. En el ejemplo, 3.000 al año ahorran 36.910 de intereses y acortan el préstamo más de 8 años.
¿Cuánta entrada necesito para comprar una casa?
La ley no fija una entrada mínima; cada banco decide cuánto financia. Además del precio, hay que contar con los impuestos y gastos de la compraventa. El simulador muestra cómo cambian el préstamo y la cuota con más o menos entrada.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el tipo nominal con el que se calculan los intereses; es el que usa este simulador. La TAE incluye además comisiones y gastos obligatorios y figura en la oferta del banco.
¿Qué es el sistema de amortización francés?
Es el sistema de cuota constante: pagas lo mismo cada mes, pero al principio la mayor parte son intereses y al final casi todo es capital. Puedes verlo en el cuadro de amortización del simulador.
Fuentes y base legal
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