Calculadora de ITBI 2026
Para calcular ITBI, o imposto pago à prefeitura na compra de um imóvel, informe o valor da compra e a alíquota do seu município. A calculadora usa como base o maior valor entre o preço e o valor venal de referência, se você informar um, e aplica a regra de São Paulo para imóveis financiados pelo SFH: 0,5 % sobre parte do financiamento.
Exemplo: Valor da compra (transação) 500.000 R$ · Alíquota do ITBI no seu município 3 % · Financiamento pelo SFH em São Paulo (capital): Não (à vista, SFI, consórcio fora da regra ou outro município) → ITBI a pagar: R$ 15.000,00 de ITBI (base de cálculo R$ 500.000,00). Fonte: Lei 11.154/1991, arts. 6º, 7º, 7º-B, 10 e 12, Prefeitura de São Paulo – Lei nº 11.154/1991, texto compilado (alíquotas pela Lei 16.098/2014 e Lei 17.719/2021; consultado em 08/10/2026). Atualizado em: .
Como o cálculo é feito
Como calcular o ITBI
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal (artigo 156, II, da Constituição) cobrado quando um imóvel muda de dono por compra e venda. A conta tem dois passos:
- Base de cálculo: o valor venal do imóvel, ou seja, o preço de mercado à vista. Em São Paulo, a Prefeitura usa o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência que ela mesma publica. Dívidas do imóvel não são descontadas. Quem discorda do valor de referência pode pedir uma avaliação especial (Lei 11.154/1991, art. 7º-B); desde a Lei Complementar 227/2026, o Código Tributário Nacional garante a contestação por avaliação contraditória (art. 38, § 3º).
- Imposto: base × alíquota do município. Na capital paulista a alíquota é de 3 % (Lei 11.154/1991, art. 10).
Exemplo em São Paulo: apartamento de R$ 500.000
Compra à vista por R$ 500.000, valor venal de referência menor que o preço: 500.000 × 3 % = R$ 15.000. Se o preço fosse R$ 480.000 e o valor venal de referência R$ 500.000, a base continuaria sendo R$ 500.000 e o ITBI, R$ 15.000.
Imóvel financiado pelo SFH
Na cidade de São Paulo, quem compra pelo Sistema Financeiro da Habitação (e pelos programas PAR e HIS) um imóvel de até R$ 725.808,00 paga só 0,5 % sobre o valor financiado até R$ 120.968,00, e 3 % sobre o restante. Esses limites valem para contratos a partir de 1º de janeiro de 2026 e são atualizados todo ano.
- Mesmo apartamento de R$ 500.000, com R$ 400.000 financiados: 120.968 × 0,5 % = R$ 604,84
- Restante: (500.000 − 120.968) × 3 % = R$ 11.370,96
- ITBI total: R$ 11.975,80, uma economia de R$ 3.024,20 em relação à compra sem SFH
Financiamentos pelo SFI ou imóveis acima do limite pagam 3 % sobre toda a base.
Prazo e quem paga
Paga o comprador. Em São Paulo, o imposto deve ser pago antes da lavratura da escritura pública; em contrato particular, em até 10 dias da data do instrumento (Lei 11.154/1991, art. 12). Outros municípios têm alíquotas e prazos próprios: confira a lei ou o site da sua prefeitura e informe a alíquota no campo acima. Para a parcela do financiamento, use o simulador de financiamento imobiliário.
Perguntas frequentes
Como calcular o ITBI de um imóvel?
Multiplique a base de cálculo pela alíquota do município. Em São Paulo a base é o maior valor entre o preço e o valor venal de referência, e a alíquota é 3 %: um imóvel de R$ 500.000 paga R$ 15.000.
Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo?
3 % sobre a base de cálculo. Imóveis de até R$ 725.808,00 financiados pelo SFH, PAR ou HIS pagam 0,5 % sobre o valor financiado até R$ 120.968,00 (contratos a partir de 2026) e 3 % sobre o restante.
Como calcular o ITBI de imóvel financiado?
Em São Paulo, pela regra do SFH: 0,5 % sobre a parte financiada até o limite e a alíquota normal sobre o resto. Com R$ 400.000 financiados num imóvel de R$ 500.000, o ITBI cai de R$ 15.000 para R$ 11.975,80.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
O comprador. Em São Paulo, a lei define como contribuintes os adquirentes dos bens ou direitos transmitidos (Lei 11.154/1991, art. 6º); nas cessões de compromisso de compra e venda paga quem cede.
O ITBI pode ser parcelado?
Depende do município. Em São Paulo, a lei pede o pagamento antes da escritura pública ou em até 10 dias do contrato particular. Consulte a prefeitura da sua cidade.
Meus dados são enviados para algum servidor?
Não. O cálculo roda só no seu navegador e nada do que você digita é enviado.
Fontes e base legal
- Lei 11.154/1991, arts. 6º, 7º, 7º-B, 10 e 12: Prefeitura de São Paulo – Lei nº 11.154/1991, texto compilado (alíquotas pela Lei 16.098/2014 e Lei 17.719/2021; consultado em 08/10/2026)
- ITBI-IV São Paulo: Prefeitura de São Paulo, Secretaria da Fazenda – ITBI: base de cálculo e limites do SFH para contratos a partir de 01/01/2026 (consultado em 08/10/2026)
- CTN art. 38, §§ 1º a 3º (LC 227/2026): Planalto – Lei Complementar nº 227/2026, art. 165: nova redação do art. 38 do CTN, valor venal do ITBI por critérios técnicos e contestação por avaliação contraditória (consultado em 08/10/2026)
- CF/1988, art. 156, II: Planalto – Constituição Federal de 1988, art. 156, II: ITBI de competência dos municípios (consultado em 08/10/2026)
Última atualização: · Princípios editoriais
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