Grunderwerbsteuer-Rechner 2026
Kaufpreis eingeben, Bundesland wählen – der Grunderwerbsteuer-Rechner zeigt die Steuer sofort. Tragen Sie mitverkauftes Inventar wie die Einbauküche ein, sehen Sie direkt, wie viel Steuer Sie sparen.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 € · Bundesland: Nordrhein-Westfalen · davon bewegliches Inventar 0 € → Grunderwerbsteuer: 26.000,00 €. Quelle: § 11 GrEStG, Grunderwerbsteuergesetz – Steuersatz, Abrundung. Stand: .
So wird gerechnet
So funktioniert der Grunderwerbsteuer-Rechner
- Kaufpreis aus dem notariellen Kaufvertrag eintragen.
- Bundesland wählen, in dem das Grundstück liegt – der Wohnort des Käufers spielt keine Rolle.
- Inventar (Einbauküche, Möbel, Markise o. Ä.) eintragen, wenn es im Vertrag mit eigenem Preis steht.
Formel: (Kaufpreis − bewegliches Inventar) × Steuersatz des Bundeslandes, abgerundet auf volle Euro (§ 11 Abs. 2 GrEStG).
Beispielrechnung
Haus in Nordrhein-Westfalen für 400.000 €, davon 15.000 € für die Einbauküche:
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| − bewegliches Inventar | 15.000 € |
| = Bemessungsgrundlage | 385.000 € |
| × Steuersatz NRW | 6,5 % |
| = Grunderwerbsteuer | 25.025 € |
Ohne gesondert ausgewiesene Küche wären es 26.000 € – die Küche spart also 975 €. Dasselbe Haus in Bayern kostet bei 3,5 % nur 14.000 € Grunderwerbsteuer.
Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland
Der Steuersatz beträgt nach § 11 Abs. 1 GrEStG grundsätzlich 3,5 %. Seit 2006 dürfen die Länder den Satz selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a GG) – deshalb liegt er heute zwischen 3,5 % und 6,5 %.
| Bundesland | Steuersatz | gilt seit | bei 300.000 € | bei 500.000 € |
|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5 % | 05.11.2011 | 15.000 € | 25.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 01.01.1997 | 10.500 € | 17.500 € |
| Berlin | 6 % | 01.01.2014 | 18.000 € | 30.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 | 19.500 € | 32.500 € |
| Bremen | 5,5 % | 01.07.2025 | 16.500 € | 27.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 | 16.500 € | 27.500 € |
| Hessen | 6 % | 01.08.2014 | 18.000 € | 30.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % | 01.07.2019 | 18.000 € | 30.000 € |
| Niedersachsen | 5 % | 01.01.2014 | 15.000 € | 25.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 | 19.500 € | 32.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5 % | 01.03.2012 | 15.000 € | 25.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 | 19.500 € | 32.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 | 16.500 € | 27.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5 % | 01.03.2012 | 15.000 € | 25.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 | 19.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 5 % | 01.01.2024 | 15.000 € | 25.000 € |
Was gehört zur Bemessungsgrundlage?
Besteuert wird die Gegenleistung (§ 8 GrEStG), beim Kauf also der Kaufpreis einschließlich weiterer vom Käufer übernommener Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche oder Möbel gehören nicht zum Grundstück und werden nicht besteuert, wenn sie im Kaufvertrag mit einem angemessenen Wert gesondert ausgewiesen sind. Ein überhöhter Ansatz fällt spätestens bei einer Prüfung durch das Finanzamt auf.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
- Erwerb bis 2.500 € (Freigrenze, § 3 Nr. 1 GrEStG)
- Erbschaft und Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG) – hier greift ggf. die Erbschaft- und Schenkungsteuer
- Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und durch frühere Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG)
- Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, also Kinder, Enkel und Eltern, sowie Stiefkinder (§ 3 Nr. 6 GrEStG)
Nicht befreit sind dagegen Erwerbe unter Geschwistern, zwischen Onkel/Tante und Nichte/Neffe sowie unter unverheirateten Partnern – hier fällt die volle Grunderwerbsteuer an.
Grunderwerbsteuer sparen: was funktioniert und was nicht
| Ansatz | Wirkung |
|---|---|
| Einbauküche, Möbel, Markise gesondert im Kaufvertrag ausweisen | mindert die Bemessungsgrundlage – mit realistischem Wert (Beispiel Hessen: 350.000 € Kaufpreis, davon 12.000 € Küche → 20.280 € statt 21.000 €) |
| Anteilige Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen abziehen | mindert die Bemessungsgrundlage nicht (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17) |
| Grundstück und Hausbau beim selben Anbieter (Bauträger) | hängen Grundstückskauf und Bauvertrag zusammen („einheitliches Vertragswerk“), werden auch die Baukosten besteuert |
| Zwei Käufer statt einem | ändert nichts – jeder zahlt die Steuer auf seinen Anteil, in Summe bleibt der Betrag gleich |
Kann man die Grunderwerbsteuer absetzen?
Bei selbst genutztem Wohneigentum nicht. Bei einer vermieteten Immobilie gehört sie zu den Anschaffungskosten: Der auf das Gebäude entfallende Teil wird über die Abschreibung (AfA) verteilt, der Anteil für den Grund und Boden wirkt sich erst bei einem Verkauf aus.
Rücktritt vom Kaufvertrag
Wird der Kauf innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder der Bescheid aufgehoben (§ 16 Abs. 1 GrEStG).
Sonderfall Zwangsversteigerung
Bei einer Zwangsversteigerung ist das Meistgebot die Bemessungsgrundlage (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), Steuerschuldner ist der Meistbietende (§ 13 Nr. 4 GrEStG). Tragen Sie in diesem Fall das Meistgebot als Kaufpreis ein.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer?
Kaufpreis abzüglich gesondert ausgewiesenem Inventar, multipliziert mit dem Steuersatz des Bundeslandes, abgerundet auf volle Euro. Beispiel NRW: 400.000 € × 6,5 % = 26.000 €; Hessen: 350.000 € × 6 % = 21.000 €.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in meinem Bundesland?
Zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Die Tabelle oben zeigt alle 16 Sätze samt Beispielbeträgen.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam (§ 13 Nr. 1 GrEStG). In fast allen Kaufverträgen übernimmt vertraglich der Käufer die Grunderwerbsteuer.
Mindert eine Einbauküche die Grunderwerbsteuer?
Ja, wenn sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert gesondert aufgeführt wird. Dieser Anteil ist kein Grundstücksbestandteil und damit nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Bei 15.000 € Küchenwert spart das in NRW 975 €.
Gibt es Freibeträge für Familien oder Erstkäufer?
Eine allgemeine Befreiung für Erstkäufer im Grunderwerbsteuergesetz gibt es nicht. Steuerfrei sind u. a. Erwerbe bis 2.500 €, Erwerbe durch Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 GrEStG).
Fällt beim Erben oder Verschenken einer Immobilie Grunderwerbsteuer an?
Nein. Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Stattdessen kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen. Verkäufe unter Geschwistern sind dagegen steuerpflichtig.
Wann kommt der Grunderwerbsteuerbescheid nach dem Notartermin?
Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG), das daraufhin den Bescheid erlässt. Fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe (§ 15 GrEStG); erst nach Zahlung gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Grundbucheintragung.
Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie einmalig beim Kauf. Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer jedes Jahr an die Gemeinde – sie lässt sich mit unserem Grundsteuer-Rechner ermitteln.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 11 GrEStG: Grunderwerbsteuergesetz – Steuersatz, Abrundung
- § 3 Nr. 1 GrEStG: Grunderwerbsteuergesetz – Freigrenze 2.500 €
- §§ 8, 9 GrEStG: Grunderwerbsteuergesetz – Gegenleistung
- Art. 105 Abs. 2a GG: Grundgesetz – Befugnis der Länder zur Bestimmung des Steuersatzes
- Freistaat Sachsen – Erhöhung auf 5,5 % zum 01.01.2023
Stand: · So prüfen wir
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