Calcular la rentabilidad del alquiler
Con esta calculadora puedes calcular la rentabilidad del alquiler, bruta y neta, y el ratio precio/alquiler. Un piso comprado por 250.000 y alquilado por 900 al mes, con un 10 % de gastos de compra y 1.200 de costes anuales, rinde un 4,32 % bruto y un 3,49 % neto, y se recupera en unos 28,6 años.
Ejemplo: Precio de compra 250.000 · Gastos de compra 10 % · Alquiler mensual 900 · Costes anuales del propietario 1200 · Vacío / impagos 0 % → Rentabilidad bruta: Rentabilidad bruta: 4,32 %. Fuente: Wikipedia – Gross rent multiplier: price divided by annual rent. Actualizado: .
Cómo se calcula
Calcular la rentabilidad del alquiler: las fórmulas
- Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio de compra × 100. Con 10.800 de alquiler anual y un precio de 250.000 resulta un 4,32 %.
- Rentabilidad neta = (alquiler anual tras el vacío − costes) ÷ (precio + gastos de compra) × 100. Aquí (10.800 − 1.200) ÷ 275.000 = 3,49 %.
- Ratio precio/alquiler = precio ÷ alquiler anual, el inverso de la rentabilidad bruta: 250.000 ÷ 10.800 = 23,1 años de alquiler.
Recuperación de la inversión
La inversión total dividida entre el ingreso neto indica en cuántos años se recupera el desembolso sobre el papel: 275.000 ÷ 9.600 = 28,6 años. No se incluyen subidas de alquiler, revalorización ni costes de financiación.
Qué costes contar
Cuente los costes que soporta el propietario: administración, reserva de mantenimiento, gastos no repercutibles e impagos. Los intereses de la hipoteca, las amortizaciones y los impuestos quedan fuera, porque dependen de tu financiación y de tu situación personal.
Límites
La rentabilidad es una foto fija antes de impuestos y de financiación. Ignora la evolución del precio, las subidas de alquiler, las reformas y los cambios de tipos. Sirve para comparar inmuebles y no es asesoramiento de inversión.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler?
Divide el alquiler anual entre el precio de compra y multiplica por 100. Para la rentabilidad neta resta los costes del propietario y divide entre el precio más los gastos de compra.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta compara solo alquiler y precio. La neta incluye también los gastos de compra, los costes y el vacío, y por eso es menor.
¿Qué significa el ratio precio/alquiler?
Indica a cuántos años de alquiler equivale el precio. Un ratio de 25 corresponde a una rentabilidad bruta del 4 %.
¿Qué es una buena rentabilidad de alquiler?
No hay un límite fijo. Compara la rentabilidad neta con tus costes de financiación, el riesgo de la zona y otras inversiones.
¿Qué costes entran en la rentabilidad neta?
Administración, mantenimiento, reservas, gastos no repercutibles e impagos. Intereses e impuestos quedan fuera.
Fuentes y base legal
- Wikipedia – Gross rent multiplier: price divided by annual rent
- Wikipedia – Capitalization rate: net operating income divided by property value
Última actualización: · Principios editoriales
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