Calculadora actualización alquiler (IPC e IRAV)
Esta calculadora actualización alquiler te dice cuánto puede subir la renta de tu vivienda en la fecha de aniversario del contrato. Desde el 8 de octubre de 2026 la subida anual nunca puede superar la variación del IRAV, el índice de referencia que publica el INE, aunque el contrato diga IPC u otro porcentaje mayor. Y si el aniversario cae antes del 1 de enero de 2028, sin un nuevo acuerdo con el inquilino la subida tiene un tope extraordinario del 2 %.
Fuente: LAU, art. 18 y disposición adicional undécima, BOE – Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (actualizado a 07/10/2026): actualización de la renta y límite del IRAV. Actualizado: .
Cómo se calcula
Cuánto puede subir el alquiler en 2026
El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026), fija tres reglas para la actualización anual de la renta de vivienda:
- Sin pacto en el contrato: la renta no se actualiza.
- Pacto sin índice: si el contrato prevé actualizar pero no dice cómo, se aplica la variación anual del IRAV.
- En todo caso, la subida no puede superar la variación del IRAV, tomando el último índice publicado en la fecha de actualización.
El límite vale también para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, modificada por el mismo real decreto-ley, los somete al límite del IRAV en sus actualizaciones.
Tope del 2 % hasta finales de 2027
La disposición final sexta del mismo real decreto-ley añade un límite extraordinario para las actualizaciones cuyo aniversario caiga entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: la subida es la que pacten de nuevo arrendador e inquilino y, sin nuevo acuerdo, como máximo el 2 %. Si la vivienda está en una zona tensionada y la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida.
Qué es el IRAV
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda lo publica el INE cada mes, junto con el IPC; el primer dato es el de noviembre de 2024. Es el valor más bajo entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y unas tasas medias ajustadas de ambos. Por eso nunca supera la variación anual del IPC. El último dato publicado es el de agosto de 2026: 2,47 % (15 de septiembre de 2026).
Ejemplo de actualización
Alquiler de 900 € al mes con aniversario en noviembre de 2026; el contrato dice que la renta sube cada año con el IPC y el IPC ha subido un 3 %. El IRAV (2,47 %) ya limita la subida, y sin un nuevo acuerdo con el inquilino rige además el tope del 2 %:
- Nueva renta: 900 × 1,02 = 918 € al mes
- Subida: 18 € al mes, 216 € en un año
Si las partes llegan a un nuevo acuerdo, o el aniversario es a partir de 2028, el límite es el IRAV: 900 × 1,0247 = 922,23 €. Si el contrato fijara una subida del 1,5 %, se aplicaría ese 1,5 %: 913,50 € al mes. Si no dijera nada sobre actualizar, la renta seguiría en 900 €.
Cómo comunicar la subida
Quien quiera actualizar debe notificarlo por escrito, indicando el porcentaje aplicado; basta una nota en el recibo del mes anterior. La nueva renta se paga a partir del mes siguiente a la notificación (artículo 18.2 LAU). Para comparar si te compensa comprar en lugar de alquilar usa la calculadora alquilar o comprar; si vendes un piso, calcula la plusvalía municipal.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo acuerdo con el inquilino, como máximo un 2 %: un alquiler de 900 € pasa como mucho a 918 €. Con nuevo acuerdo, el límite es la variación anual del IRAV publicada en la fecha de aniversario; el dato de agosto de 2026 es del 2,47 % (922,23 €).
¿Se actualiza el alquiler con el IPC o con el IRAV?
Con el índice que diga el contrato, pero la subida nunca puede superar la variación del IRAV. Si el IPC sube más que el IRAV, se aplica el IRAV; y hasta finales de 2027, sin nuevo acuerdo, no más del 2 %.
¿Puede subir el alquiler si el contrato no dice nada?
No. Sin pacto expreso de actualización, la renta se mantiene durante la vigencia del contrato.
¿Afecta el límite a los contratos anteriores a 2023?
Sí. Desde el Real Decreto-ley 29/2026, las actualizaciones de los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 también tienen como límite el IRAV.
¿Desde cuándo se paga la nueva renta?
Desde el mes siguiente a la notificación por escrito al inquilino con el porcentaje aplicado. Una nota en el recibo del mes anterior es válida.
¿Dónde consulto el IRAV de cada mes?
En la web del INE, en la operación «Índice de referencia de arrendamientos de vivienda». Se publica en las mismas fechas que el IPC, hacia mediados de cada mes.
Fuentes y base legal
- LAU, art. 18 y disposición adicional undécima: BOE – Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (actualizado a 07/10/2026): actualización de la renta y límite del IRAV
- RDL 29/2026, arts. 3.Once y 4.Dos, disposición final sexta: BOE – Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (en vigor desde el 08/10/2026), nueva redacción del art. 18.1 LAU y de la DT 4ª de la Ley 12/2023; límite extraordinario del 2 % hasta el 31/12/2027
- INE – Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV): variación anual agosto 2026 = 2,47 %, publicado el 15/09/2026
- INE – Nota informativa de 20/12/2024: definición del IRAV (Resolución de la Presidencia del INE de 18/12/2024)
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