Calculadora plusvalía municipal (IIVTNU) 2026
Con esta calculadora plusvalía municipal calculas el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (IIVTNU) al vender, heredar o donar un inmueble. Aplica los coeficientes máximos legales vigentes, compara el resultado con la ganancia real del suelo y toma la base más baja, como permite la ley desde 2021. El tipo y las bonificaciones los fija cada ayuntamiento: introduce los de tu municipio.
Fuente: RDLeg 2/2004, arts. 104.5, 107 y 108, BOE – Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, texto consolidado (actualizado a 07/10/2026). Actualizado: .
Cómo se calcula
Cómo se calcula la plusvalía municipal
Desde el Real Decreto-ley 26/2021 hay dos formas de calcular la base imponible y se paga por la que sale más baja (artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales):
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años completos de tenencia. El ayuntamiento puede reducir antes el valor catastral hasta un 15 %.
- Método real: (precio de venta − precio de compra) × peso del suelo en el valor catastral. Se usan los precios de las escrituras, sin gastos ni impuestos.
Si el método real da cero o pérdida, la operación no está sujeta (artículo 104.5). A la base se le aplica el tipo del ayuntamiento, que no puede pasar del 30 %, y después las bonificaciones de la ordenanza, de hasta el 95 % en herencias a favor de hijos, cónyuge o padres (artículo 108).
Qué coeficientes se aplican en 2026
Los coeficientes de la tabla son máximos: tu ayuntamiento puede aprobar otros más bajos. Para ventas hasta el 30 de noviembre de 2026 siguen vigentes los del Real Decreto-ley 8/2023, porque el Congreso derogó los decretos que los actualizaban para 2025 (RDL 9/2024) y 2026 (RDL 16/2025). El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, fija coeficientes nuevos con efectos desde el 1 de diciembre de 2026; solo se aplicarán si el Congreso lo convalida. Por ejemplo, con 12 años de tenencia el coeficiente pasa de 0,09 a 0,14 y con 20 años o más baja de 0,40 a 0,30.
Ejemplo: piso en Málaga vendido tras 12 años
Málaga aplica un tipo del 29 % y los coeficientes máximos legales (ordenanza fiscal nº 5, redacción publicada en el BOP de 26 de marzo de 2026). Valor catastral 150.000 €, de los que 60.000 € son suelo (40 %); comprado por 200.000 € y vendido en 2026 por 260.000 € tras 12 años completos.
- Método objetivo: 60.000 × 0,09 = 5.400 €
- Método real: (260.000 − 200.000) × 40 % = 24.000 €
- Base imponible: la menor, 5.400 €. Cuota: 5.400 × 29 % = 1.566 €
Si la venta fuera desde el 1 de diciembre de 2026 y el RDL 29/2026 queda convalidado, la base sería 60.000 × 0,14 = 8.400 € y la cuota 2.436 €. Con una compra de 245.000 € y una venta de 255.000 €, el incremento real (4.000 €) es menor que la base objetiva y la cuota quedaría en 1.160 €. Si el piso se vende por menos de lo que costó, no hay plusvalía.
Quién paga y en qué plazo
En una venta paga el vendedor; en una herencia o donación, quien recibe el inmueble. El plazo para declarar es de 30 días hábiles desde la venta o donación y de seis meses, prorrogables a un año, desde el fallecimiento (artículo 110). Muchos ayuntamientos exigen autoliquidación. Para ver cuánto rinde un piso en alquiler usa la calculadora de rentabilidad del alquiler, y para la cuota de la hipoteca el simulador de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026?
Se calcula la base por el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia) y por el método real (ganancia de la venta × peso del suelo), se toma la menor y se le aplica el tipo del ayuntamiento, de hasta el 30 %.
¿Qué coeficientes de plusvalía se aplican en 2026?
Hasta el 30 de noviembre de 2026, los máximos del Real Decreto-ley 8/2023, porque las actualizaciones de 2025 y 2026 fueron derogadas. El RDL 29/2026 prevé coeficientes nuevos desde el 1 de diciembre de 2026 si el Congreso lo convalida.
¿Hay que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el precio de venta no supera al de compra (comparando la parte del suelo), no hay incremento y la operación no está sujeta. Hay que declararlo igualmente y aportar las escrituras de compra y de venta.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?
Los herederos. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % de la cuota cuando hijos, cónyuge o padres heredan la vivienda habitual del fallecido; el porcentaje y los requisitos están en la ordenanza fiscal de cada municipio.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI aparecen el valor catastral total y el del suelo. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con tu certificado o clave.
¿Cuál es el tipo de gravamen de mi ayuntamiento?
Lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, con un máximo del 30 %. Málaga, por ejemplo, aplica el 29 %. Si no lo encuentras, deja el 30 % para ver el importe máximo posible.
Fuentes y base legal
- RDLeg 2/2004, arts. 104.5, 107 y 108: BOE – Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, texto consolidado (actualizado a 07/10/2026)
- RDL 8/2023, art. 24: BOE – Real Decreto-ley 8/2023, art. 24: coeficientes máximos vigentes desde el 1 de enero de 2024 (consultado 08/10/2026)
- BOE-A-2026-2024: BOE – Resolución de 27 de enero de 2026: derogación del Real Decreto-ley 16/2025 (los coeficientes de 2026 no entraron en vigor)
- RDL 29/2026, art. 10: BOE – Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, art. 10: nuevos coeficientes máximos con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 (pendiente de convalidación)
- OF nº 5 Málaga, art. 8: Ayuntamiento de Málaga – Ordenanza fiscal nº 5 del IIVTNU (redacción publicada en el BOP de 26/03/2026): tipo de gravamen del 29 %
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