IT

Calcolo surroga mutuo

Questo calcolo della surroga del mutuo confronta il finanziamento attuale con uno nuovo: rata, interessi complessivi e momento in cui i costi del cambio si ripagano. Esempio: 200.000 di debito residuo dal 6,5 % al 5,5 % abbassano la rata di 122,24 al mese; 4000 di costi si recuperano in 33 mesi.

Fonte: Formula dell'annualità per la rata mensile (Brealey/Myers/Allen: Principles of Corporate Finance); esposizione: Wikipedia «Amortization calculator». Aggiornato al: .

Importo ancora da rimborsare oggi, che viene rifinanziato.
% annuo
anni
% annuo
anni
Per esempio spese di istruttoria, perizia, penali o spese notarili, se previste dal contratto.
I miei strumentiI dati inseriti vengono salvati solo in questo browser.

Risultato

Risultato
Nuova rata 1228,17 invece di 1350,41: 122,24 in meno al mese · costi recuperati in 33 mesi
Mutuo attuale e nuovo a confronto
GrandezzaMutuo attualeNuovo mutuo
Rata mensile1350,411228,17
Durata in mesi300300
Interessi totali205.124,30168.452,50
Tutte le rate (nuovo: più i costi)405.124,30372.452,50
Passaggi del calcolo
  • Rata attuale: 200.000,00 × i ÷ (1 − (1 + i)^−300) con i = 6,5 % ÷ 12 dà 1350,41.
  • Nuova rata: 200.000,00 × i ÷ (1 − (1 + i)^−300) con i = 5,5 % ÷ 12 dà 1228,17.
  • Punto di pareggio: 4000,00 ÷ 122,24 = 32,7, quindi i costi si recuperano in 33 mesi.
  • Confronto complessivo: 405.124,30 − 368.452,50 − 4000,00 = 32.671,80.
Sull’intera durata paghi 32.671,80 in meno. È un semplice calcolo a tasso fisso: spese, penali e imposte dipendono dal paese e dal contratto; indica sopra tutti i costi una tantum.

Come si calcola

Con la surroga o la sostituzione, un mutuo in corso viene rimpiazzato da uno nuovo, di solito per ottenere un tasso più basso, una rata più leggera o una durata diversa. A dire se conviene sono tre numeri: il risparmio mensile, gli interessi sull’intera durata e i costi una tantum del cambio.

Formule

Rata mensile = debito residuo × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i = tasso annuo ÷ 12 e n mesi. Interessi totali = rata × n − debito residuo. Punto di pareggio = costi una tantum ÷ risparmio mensile, arrotondato per eccesso ai mesi interi. Confronto complessivo = somma delle vecchie rate − somma delle nuove − costi.

Esempio

Debito residuo di 200.000, oggi al 6,5 % con 25 anni residui, nuovo mutuo al 5,5 % sempre a 25 anni, costi di 4000. La rata scende da 1350,41 a 1228,17, cioè 122,24 in meno al mese. Punto di pareggio: 4000 ÷ 122,24 = 32,7; i costi si recuperano dopo 33 mesi. Gli interessi totali calano da 205.124,30 a 168.452,50; tolti i costi, il vantaggio è di 32.671,80.

Attenzione se la durata si allunga

Se lo stesso mutuo viene portato a 30 anni, la rata scende ancora, fino a 1135,58, e i costi si recuperano in soli 19 mesi. Sull’intera durata, però, paghi 7683,78 in più rispetto a oggi, perché gli interessi maturano per cinque anni in più.

Domande frequenti

Quando conviene la surroga del mutuo?

Sulla carta, quando terrai il mutuo oltre il punto di pareggio e il costo totale diminuisce. Il calcolatore mostra entrambe le cose: i mesi per recuperare i costi e il confronto sull’intera durata.

Come si calcola il punto di pareggio?

Si dividono i costi una tantum per il risparmio mensile. Nell’esempio: 4000 ÷ 122,24 = 32,7, quindi 33 mesi.

Perché una rata più bassa può costare di più?

Perché una durata più lunga significa più mesi di interessi. Nell’esempio con 30 anni invece di 25 la rata è più bassa, ma il totale sale di 7683,78.

Quali costi vanno inseriti?

Tutto ciò che si paga solo a causa del cambio: spese della vecchia e della nuova banca, eventuali penali, perizia, notaio. Che cosa sia dovuto dipende dal contratto e dal tipo di operazione.

Fonti e riferimenti normativi

Aggiornato al: · Principi editoriali

Strumenti correlati