Calcul plus-value immobilière 2026
Ce calcul plus-value immobilière estime l’impôt dû quand vous vendez une résidence secondaire, un logement locatif ou un terrain. Il majore le prix d’achat des frais et travaux (réels ou forfaitaires), applique les abattements pour durée de détention puis l’impôt de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 % et, au-delà de 50 000 €, la surtaxe.
Exemple : Prix de vente 320 000 € · Prix d’achat 200 000 € · Frais d’acquisition: Forfait de 7,5 % du prix d’achat · Travaux: Forfait de 15 % (plus de 5 ans de détention) · Années complètes de détention 12 ans → Impôt sur la plus-value : 19 675,05 € à payer sur une plus-value de 75 000,00 €. Source : CGI, art. 150 U à 150 VH, 200 B, Service-public.fr – Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations (vérifié le 15/04/2026). Mise à jour : .
Comment le calcul est fait
Comment se calcule la plus-value immobilière
La plus-value est la différence entre le prix de vente (moins les frais de vente justifiés) et le prix d’achat majoré. Le prix d’achat est augmenté :
- des frais d’acquisition : montant réel ou forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
- des travaux : montant réel sur factures, ou forfait de 15 % du prix d’achat sans justificatif au-delà de 5 ans de détention.
Pour un bien reçu par succession ou donation, le prix d’achat est la valeur déclarée pour les droits de mutation, et seuls les frais réellement payés par le vendeur s’ajoutent (pas de forfait de 7,5 %).
Abattements pour durée de détention
| Années de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| de la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| de la 23e à la 30e année | – | 9 % par an (exonération après 30 ans) |
Si la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute (article 1609 nonies G du code général des impôts). L’administration donne l’exemple d’une plus-value imposable de 103 400 € : 3 % × 103 400 − (110 000 − 103 400) ÷ 10 = 2 442 €.
Exemple : résidence secondaire vendue après 12 ans
Achetée 200 000 €, vendue 320 000 € après 12 années complètes, frais et travaux au forfait :
- Prix d’achat majoré : 200 000 + 15 000 (7,5 %) + 30 000 (15 %) = 245 000 €. Plus-value brute : 75 000 €.
- Impôt : abattement 7 × 6 % = 42 %, base 43 500 €, impôt 19 % = 8 265 €.
- Prélèvements sociaux : abattement 7 × 1,65 % = 11,55 %, base 66 337,50 €, 17,2 % = 11 410,05 €.
- Pas de surtaxe (base inférieure à 50 000 €). Total : 19 675,05 €.
Un appartement acheté 250 000 € et revendu 500 000 € après 8 ans donne une plus-value imposable de 158 875 € : 30 186,25 € d’impôt, 31 675,41 € de prélèvements sociaux et 6 186,25 € de surtaxe, soit 68 047,91 € au total.
Quand la plus-value est exonérée
La vente de la résidence principale n’est jamais imposée. Sont aussi exonérées les ventes de 15 000 € ou moins, et sous conditions la première vente d’un logement autre que la résidence principale si le prix sert à acheter sa résidence principale dans les 2 ans. Pour un bien hérité, voyez aussi le calcul des droits de succession ; pour des actions, le calcul de la plus-value sur actions.
Questions fréquentes
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Prix de vente moins frais de vente, moins le prix d’achat majoré des frais d’acquisition (réels ou 7,5 %) et des travaux (réels ou 15 % après 5 ans). On applique ensuite les abattements pour durée de détention, puis 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Au bout de combien de temps n’y a-t-il plus d’impôt sur la plus-value ?
Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus, avec un abattement de 9 % par an.
Le forfait travaux de 15 % s’applique-t-il toujours ?
Seulement si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Il ne demande aucune facture. Si vos travaux réels sont plus élevés, retenez les factures d’entreprises, à condition de ne pas les avoir déjà déduits de vos revenus fonciers.
Comment est calculée la plus-value d’un bien hérité ?
Le prix d’achat est la valeur retenue dans la déclaration de succession, et la durée de détention court depuis le décès. Le forfait de 7,5 % ne s’applique pas : seuls comptent les droits de succession et frais d’acte réellement payés par vous pour ce bien, sur justificatif. Le forfait travaux de 15 % reste possible après 5 ans.
Qui paie l’impôt sur la plus-value immobilière ?
Le vendeur, mais c’est le notaire qui le calcule, le déclare et le prélève sur le prix de vente au moment de la signature. Vous reportez ensuite le montant sur votre déclaration de revenus, sans payer une seconde fois.
Sources et références juridiques
- CGI, art. 150 U à 150 VH, 200 B: Service-public.fr – Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations (vérifié le 15/04/2026)
- CGI, art. 1609 nonies G: Légifrance – Code général des impôts, article 1609 nonies G : taxe sur les plus-values immobilières élevées (en vigueur depuis le 01/01/2024, consulté le 08/10/2026)
- BOFiP – BOI-RFPI-TPVIE-20 (18/07/2023) : modalités de détermination de la taxe, exemple de calcul
- BOFiP – BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (20/12/2013) : majoration du prix d’acquisition, frais d’acquisition à titre onéreux et à titre gratuit
Dernière mise à jour : · Principes éditoriaux
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