固定資産税・都市計画税の計算ツール（住宅用地の特例・新築の減額つき）

固定資産税計算を、固定資産税の課税明細書にある土地・家屋の評価額から行うツールです。地方税法（e-Gov法令検索、2026年10月6日確認）の標準税率1.4％、住宅用地の特例（200㎡までの部分は6分の1、それを超える部分は3分の1）、都市計画税（最高0.3％、住宅用地は3分の1・3分の2）、新築住宅の減額（120㎡分まで2分の1）で年税額を出します。

計算例：土地の評価額（価格） 30,000,000 · 土地の面積（㎡） 150 · 土地の用途: 住宅用地（家が建っている土地） · 家屋の評価額（価格） 10,000,000 · 新築住宅の減額: 受けている（新築から3年度分など） · 住宅の床面積（㎡） 100 · 都市計画税の税率（％） 0.3 → 固定資産税＋都市計画税（年額）：200,000円。出典：固定資産税の標準税率1.4％、免税点（土地30万円・家屋20万円）、住宅用地の特例（200㎡以下の部分1/6、それ以外1/3）、都市計画税の住宅用地特例（1/3・2/3）と制限税率0.3％、新築住宅の減額（令和13年3月31日までの新築）, e-Gov法令検索「地方税法」第350条・第351条・第349条の3の2・第702条の3・第702条の4・附則第15条の6（2026年10月6日確認）。更新日：

課税明細書の「価格」または「評価額」です。土地がなければ0にします。マンションは敷地のうち自分の持分の評価額を入れます。
住宅用地の特例は、1戸あたり200㎡までの部分が6分の1になります。マンションは持分の面積を入れます。
課税明細書の家屋の「価格」です。新築の家屋は、市区町村が家屋調査をして評価額を決めます。
一般の住宅は3年度分、3階建以上の耐火・準耐火住宅は5年度分、家屋の固定資産税が2分の1になります（令和13年3月31日までの新築）。
新築住宅の減額は120㎡分までです。床面積が120㎡を超えると、120㎡にあたる部分だけが減額されます。
市街化区域内の土地・家屋にかかります。上限は0.3％で、税率は市区町村が決めます。かからない地域は0にします。
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結果

固定資産税＋都市計画税（年額）
200,000円
固定資産税
140,000円
都市計画税
60,000円
土地の税額
固定資産税 70,000円・都市計画税 30,000円（課税標準額 5,000,000円・10,000,000円）
家屋の税額
固定資産税 70,000円（新築住宅の減額 70,000円 を差し引き後）・都市計画税 30,000円
評価額ごとの年税額（住宅用地150㎡・床面積100㎡・都市計画税0.3％）
土地の評価額家屋の評価額減額なし新築住宅の減額あり
10,000,000円10,000,000円203,200円133,200円
10,000,000円20,000,000円373,200円233,200円
20,000,000円10,000,000円236,500円166,500円
20,000,000円20,000,000円406,500円266,500円
30,000,000円10,000,000円270,000円200,000円
30,000,000円20,000,000円440,000円300,000円
50,000,000円10,000,000円336,500円266,500円
50,000,000円20,000,000円506,500円366,500円

計算方法

固定資産税の計算方法

固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4％（標準税率）
都市計画税 ＝ 課税標準額 × 最高0.3％

課税標準額は原則として固定資産税評価額（価格）ですが、住宅が建っている土地（住宅用地）は特例で大きく下がります。課税標準額は1,000円未満、税額は100円未満を切り捨てます。

住宅用地の区分固定資産税の課税標準都市計画税の課税標準
小規模住宅用地（1戸あたり200㎡まで）評価額 × 1/6評価額 × 1/3
一般住宅用地（200㎡を超える部分）評価額 × 1/3評価額 × 2/3

新築住宅は、120㎡分までの家屋の固定資産税が、一般の住宅で3年度分、3階建以上の耐火・準耐火住宅で5年度分、2分の1に減額されます（令和13年3月31日までに新築されたもの）。都市計画税は減額されません。

同じ市区町村内で、土地の課税標準額の合計が30万円未満、家屋が20万円未満なら固定資産税はかかりません（免税点）。令和9年度（2027年度）からは、家屋の免税点が30万円に引き上げられます（総務省「固定資産税の概要」）。

計算例（土地3,000万円・150㎡、新築の家屋1,000万円・100㎡）

土地は150㎡すべてが小規模住宅用地なので、固定資産税の課税標準額は3,000万円×1/6＝5,000,000円、税額は70,000円です。都市計画税の課税標準額は3,000万円×1/3＝10,000,000円で、0.3％の30,000円です。家屋は1,000万円×1.4％＝140,000円から新築住宅の減額70,000円を引いて70,000円、都市計画税は30,000円です。合計で固定資産税140,000円、都市計画税60,000円、年200,000円になります。減額の期間が終わると、家屋の固定資産税は140,000円に戻ります。

評価額ごとの年税額（住宅用地150㎡・床面積100㎡・都市計画税0.3％）

土地の評価額家屋の評価額減額なし新築住宅の減額あり
10,000,000円10,000,000円203,200円133,200円
10,000,000円20,000,000円373,200円233,200円
20,000,000円10,000,000円236,500円166,500円
20,000,000円20,000,000円406,500円266,500円
30,000,000円10,000,000円270,000円200,000円
30,000,000円20,000,000円440,000円300,000円
50,000,000円10,000,000円336,500円266,500円
50,000,000円20,000,000円506,500円366,500円

注意点

あわせて使えるツール

家や土地を買ったときの税金は不動産取得税計算、住宅ローンの減税額は住宅ローン控除計算、毎月の返済額は住宅ローンシミュレーションで確認できます。土地や家を相続したときは相続税計算が便利です。

よくある質問

固定資産税の計算式は？

課税標準額×1.4％です。住宅用地は、200㎡までの部分の課税標準額が評価額の6分の1、それを超える部分が3分の1になります。都市計画税は課税標準額×最高0.3％です。

新築一戸建ての固定資産税はいくらですか？

土地の評価額3,000万円（150㎡）、家屋の評価額1,000万円の場合、新築住宅の減額を受けている間は都市計画税を含めて年200,000円、減額が終わると年270,000円が目安です（都市計画税0.3％）。

新築住宅の減額はいつまでですか？

一般の住宅は新たに課税される年度から3年度分、3階建以上の耐火・準耐火住宅は5年度分です。認定長期優良住宅は期間が延長されます。対象は令和13年3月31日までに新築された住宅です。

固定資産税はいつ払いますか？

毎年1月1日に所有している人に課税され、多くの市区町村では4月〜6月ごろに納税通知書が届き、年4回に分けて納めます。納期は市区町村によって異なります。

評価額はどこで確認できますか？

毎年届く納税通知書の課税明細書に記載されています。市区町村の固定資産課税台帳の閲覧や評価証明書でも確認できます。

更地にすると固定資産税は上がりますか？

住宅を取り壊して更地にすると住宅用地の特例がなくなり、土地の固定資産税と都市計画税が上がります。負担調整措置により、段階的に上がる場合があります。

出典・根拠

更新日： · 編集方針

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