空き家の3,000万円特例の計算ツール（相続した実家の売却、3人以上は2,000万円）

空き家3000万円特例（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）で、相続した実家を売ったときの税金を計算するツールです。国税庁タックスアンサーNo.3306（令和8年4月1日現在法令等、2026年10月7日確認）に沿って、譲渡所得から最高3,000万円、令和6年以後の売却で家と土地を相続した人が3人以上なら1人2,000万円までを控除し、残りに長期20.315％・短期39.63％の税率を掛けます。

出典：譲渡所得から最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地等を相続した相続人が3人以上なら2,000万円）を控除。昭和56年5月31日以前に建築、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却、売却代金1億円以下（他の相続人が売却した部分も含めて判定）、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡。取得費の特例（相続財産を譲渡した場合）などとの併用不可, 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等、2026年10月7日確認）。更新日：

相続人全員の持分を合わせた売却代金です。1億円以下かどうかの判定にも使います。
1人で相続したなら100、2人で半分ずつなら50です。控除は相続人1人ごとに受けられます。
亡くなった人が買ったときの代金と手数料など（建物は減価償却費相当額を引いた額）です。分からなければ0のままで、売却代金の5％（概算取得費）で計算します。
仲介手数料、取壊し費用、売主が負担した印紙税など、売るために直接かかった費用です。
相続した家と土地は、亡くなった人の取得時期を引き継ぎます。長期・短期の判定に使います。
亡くなった年です。この年の3年後の12月31日までに売る必要があります。
特例は令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象です。
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結果

特例を使った後の譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）
0円
特例の判定と控除額
使えます：特別控除 17,000,000円（上限 30,000,000円）
あなたの譲渡所得（持分の売却代金 −（取得費＋譲渡費用））
17,000,000円（持分の売却代金 20,000,000円、取得費は概算取得費 1,000,000円）
課税譲渡所得金額
0円（長期譲渡所得：所得税15％・復興特別所得税0.315％・住民税5％）
特例を使わない場合の税額
3,453,500円
特例による節税額
3,453,500円
手取り（持分の売却代金 − 譲渡費用 − 税金）
18,000,000円
譲渡所得ごとの税額（長期）
譲渡所得特例なし3,000万円控除2,000万円控除（3人以上）
10,000,000円2,031,500円0円0円
20,000,000円4,063,000円0円0円
25,000,000円5,078,700円0円1,015,700円
30,000,000円6,094,500円0円2,031,500円
40,000,000円8,126,000円2,031,500円4,063,000円
50,000,000円10,157,500円4,063,000円6,094,500円
60,000,000円12,189,000円6,094,500円8,126,000円

計算方法

空き家の3,000万円特例の計算式

譲渡所得 ＝ 持分の売却代金 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡所得 − 特別控除（最高3,000万円、相続人3人以上なら2,000万円）

税額 ＝ 課税譲渡所得金額 × 20.315％（長期）または 39.63％（短期）

3人以上で相続すると2,000万円に

令和6年1月1日以後の売却では、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合、控除は1人2,000万円までになりました。2人までなら1人3,000万円です。控除は相続人ごとに使えるので、2人で相続すれば合計6,000万円、3人なら合計6,000万円が上限の目安です。

主な適用要件

計算例

初期値：1975年に亡くなった親が取得し、2024年に1人で相続した空き家を、2026年に取り壊して2,000万円で売ったとします。取得費は分からないため概算取得費100万円、譲渡費用200万円で、譲渡所得は17,000,000円です。特例を使わなければ税金は3,453,500円ですが、3,000万円の特別控除で0円になり、3,453,500円の節税です。

4人で相続した場合：1億円で売り、持分25％、取得費は概算、譲渡費用が全体で400万円なら、1人の譲渡所得は22,750,000円です。2,000万円を控除した275万円に課税され、税金は558,600円（特例なしなら4,621,600円）です。2人までの相続なら3,000万円の控除で0円になります。

譲渡所得ごとの税額（長期）

譲渡所得特例なし3,000万円控除2,000万円控除（3人以上）
10,000,000円2,031,500円0円0円
20,000,000円4,063,000円0円0円
25,000,000円5,078,700円0円1,015,700円
30,000,000円6,094,500円0円2,031,500円
40,000,000円8,126,000円2,031,500円4,063,000円
50,000,000円10,157,500円4,063,000円6,094,500円
60,000,000円12,189,000円6,094,500円8,126,000円

申告に必要なもの

税金が0円になる場合も確定申告が必要です。売った家のある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、登記事項証明書や売買契約書の写し、耐震基準適合証明書（取り壊した場合は不要）などと一緒に提出します。

あわせて使えるツール

自分が住んでいた家の売却は譲渡所得税計算、相続そのものの税金は相続税計算、売るときの仲介手数料は仲介手数料計算、持ち続ける場合の税金は固定資産税計算で確認できます。

よくある質問

空き家の3,000万円特例とは何ですか？

亡くなった人が1人で住んでいた家を相続し、耐震改修か取壊しをして売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。令和9年12月31日までの売却が対象です。

相続人が3人以上だとどうなりますか？

令和6年1月1日以後の売却で、家と土地を相続した人が3人以上なら、控除は1人2,000万円までです。1人2,000万円を超える譲渡所得には税金がかかります。

いつまでに売ればよいですか？

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。2024年に相続したなら2027年12月31日までで、特例の期限（令和9年12月31日）とも重なります。

1億円の要件は持分ごとですか？

いいえ。他の相続人が売った部分や、分けて売った部分も含めた売却代金で判定します。全体で1億円を超えると使えません。

税金が0円でも確定申告は必要ですか？

必要です。市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などを添えて申告しないと、特例は使えません。

相続税の取得費加算と一緒に使えますか？

使えません。空き家の特例と、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例はどちらか一方です。一般に控除額の大きい空き家の特例が有利ですが、両方で計算して比べてください。

マンションは対象になりますか？

区分所有建物（分譲マンションなど）は対象外です。昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てなどが対象です。

出典・根拠

更新日： · 編集方針

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