Grundsteuer-Rechner 2026
Werte aus dem Bescheid des Finanzamts eintragen, Hebesatz Ihrer Gemeinde ergänzen – Jahresbetrag, Quartalsrate und Rechenweg erscheinen sofort. So prüfen Sie Ihren Grundsteuerbescheid oder schätzen die Grundsteuer vor dem Kauf.
So wird gerechnet
So funktioniert der Grundsteuer-Rechner
- Bundesmodell (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen): Grundsteuerwert aus dem Grundsteuerwertbescheid eintragen.
- Landesmodell (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Niedersachsen): Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche, in BW und Niedersachsen zusätzlich den Bodenrichtwert eintragen.
- Messbetrag laut Bescheid (alle Länder, auch Hessen): den Grundsteuermessbetrag aus dem Messbescheid übernehmen.
- Zum Schluss den Hebesatz der Gemeinde eintragen.
Beispielrechnungen
| Fall | Rechnung | Grundsteuer/Jahr |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus in NRW, Grundsteuerwert 200.000 €, Hebesatz 500 % | 200.000 € × 0,31 ‰ = 62 € Messbetrag × 500 % | 310 € (77,50 € je Quartal) |
| Bayern: 600 m² Grundstück, 120 m² Wohnfläche, Hebesatz 500 % | 600 m² × 0,04 € = 24 € + 120 m² × 0,50 € × 70 % = 42 € → 66 € Messbetrag × 500 % | 330 € |
| Bayern: 1.000 m² Grundstück, 150 m² Wohnfläche, Hebesatz 500 % | 1.000 m² × 0,04 € = 40 € + 150 m² × 0,50 € × 70 % = 52,50 € → 92,50 € Messbetrag × 500 % | 462,50 € |
| Niedersachsen: 600 m² Grundstück, 120 m² Wohnfläche, Bodenrichtwert 250 €/m², Durchschnittsbodenwert 150 €/m², Hebesatz 500 % | Lage-Faktor (250 ÷ 150)0,3 = 1,16; 600 m² × 0,04 € × 1,16 = 27,84 € + 120 m² × 0,50 € × 1,16 × 70 % = 48,72 € → 76,56 € Messbetrag × 500 % | 382,80 € |
| Baden-Württemberg: 600 m² × 200 €/m² Bodenrichtwert, Wohnen, Hebesatz 500 % | 120.000 € × 0,91 ‰ = 109,20 € Messbetrag × 500 % | 546 € |
Formel und Details je Modell
Formel ab 2025: Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz. Der Messbetrag ergibt sich im Bundesmodell aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl (§ 13 GrStG), in Bayern aus Flächen × Äquivalenzzahlen × Messzahlen (Art. 1 BayGrStG). Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest (§ 25 GrStG). Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 Abs. 1 GrStG); für Kleinbeträge bis 15 € bzw. 30 € kann die Gemeinde andere Termine bestimmen (§ 28 Abs. 2 GrStG).
Bundesmodell: Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt im Ertrags- oder Sachwertverfahren (§§ 250 ff. BewG) und teilt ihn im Grundsteuerwertbescheid mit. Dieser Rechner übernimmt den Wert aus dem Bescheid und rechnet ihn nicht selbst nach. Steuermesszahlen nach § 15 Abs. 1 GrStG bzw. Landesrecht:
| Land | Wohnen | Nichtwohnen | unbebaut |
|---|---|---|---|
| Brandenburg | 0,31 ‰ | 0,34 ‰ | 0,34 ‰ |
| Berlin | 0,31 ‰ | 0,45 ‰ | 0,45 ‰ |
| Bremen | 0,31 ‰ | 0,75 ‰ | 0,75 ‰ |
| Mecklenburg-Vorpommern | 0,31 ‰ | 0,34 ‰ | 0,34 ‰ |
| Nordrhein-Westfalen | 0,31 ‰ | 0,34 ‰ | 0,34 ‰ |
| Rheinland-Pfalz | 0,31 ‰ | 0,34 ‰ | 0,34 ‰ |
| Saarland | 0,34 ‰ | 0,64 ‰ | 0,64 ‰ |
| Sachsen | 0,36 ‰ | 0,72 ‰ | 0,36 ‰ |
| Sachsen-Anhalt | 0,31 ‰ | 0,34 ‰ | 0,34 ‰ |
| Schleswig-Holstein | 0,31 ‰ | 0,34 ‰ | 0,34 ‰ |
| Thüringen | 0,31 ‰ | 0,34 ‰ | 0,34 ‰ |
Ermäßigungen: geförderter Wohnraum und begünstigte Wohnungsgesellschaften −25 % (§ 15 Abs. 2–4 GrStG, nur Wohngrundstücke), Baudenkmal −10 % (§ 15 Abs. 5 GrStG). Treffen beide zu, werden sie addiert (−35 %, AEGrStG A 15.7). Liegen die Voraussetzungen nur für einen Teil des Grundstücks vor, gilt die Ermäßigung anteilig – das bildet der Rechner nicht ab.
Bayern (Flächenmodell, auch Grundlage für Hamburg und Niedersachsen): Grund und Boden 0,04 €/m², Gebäudeflächen 0,50 €/m² (Art. 3 BayGrStG). Messzahl 100 %, für Wohnflächen 70 %; Baudenkmal und sozialer Wohnungsbau jeweils −25 %, nacheinander angewendet (Art. 4 BayGrStG). Dienen die Gebäude zu mindestens 90 % dem Wohnen, zählt die Grundstücksfläche über dem Zehnfachen der Wohnfläche nur zur Hälfte (0,02 €/m²). Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens, Messbetrag und Grundsteuer werden auf volle Cent abgerundet (Art. 1 BayGrStG). Den 90-%-Wohnanteil bestimmt der Rechner vereinfachend aus dem Verhältnis Wohnfläche zu Gesamtfläche.
Hamburg (Wohnlagemodell): Äquivalenzzahlen wie in Bayern; Messzahl Grund und Boden 100 %, Wohnflächen 70 %, Nutzflächen 87 %. Normale Wohnlage, Baudenkmal und geförderter Wohnraum mindern die Messzahl um jeweils 25 %, nacheinander; die ermäßigte Messzahl wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet (§ 4 HmbGrStG, Erlass AEHmbGrStG A H 4.4). Der Hebesatz beträgt 975 %.
Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell): Äquivalenzzahlen wie in Bayern, zusätzlich multipliziert mit dem Lage-Faktor (Bodenrichtwert ÷ Durchschnittsbodenwert der Gemeinde)0,3, abgerundet auf zwei Nachkommastellen (§ 5 NGrStG). Messzahl 100 %, Wohnflächen 70 %; Baudenkmal und sozialer Wohnungsbau jeweils −25 % (§ 6 NGrStG).
Baden-Württemberg (Bodenwertmodell): Grundsteuerwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (§ 38 LGrStG), Steuermesszahl 1,3 ‰, bei überwiegender Wohnnutzung um 30 % auf 0,91 ‰ ermäßigt (§ 40 Abs. 3 LGrStG). Die weiteren Ermäßigungen (sozialer Wohnungsbau, Kulturdenkmal) rechnet dieser Rechner nicht.
Nicht nachgerechnet wird das hessische Flächen-Faktor-Verfahren, weil Rundungs- und Sonderregeln nicht vollständig aus amtlich zugänglichen Quellen belegbar waren. Für Hessen – und für jedes andere Land – den Grundsteuermessbetrag aus dem Messbescheid eintragen und „Messbetrag laut Bescheid“ wählen. Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer C (baureife Grundstücke) sind nicht Gegenstand dieses Rechners.
Warum ist meine Grundsteuer seit 2025 höher oder niedriger?
Das Bundesverfassungsgericht hat die alte Bewertung nach Einheitswerten 1964 bzw. 1935 für verfassungswidrig erklärt (Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14 u. a.). Seit dem 1. Januar 2025 gilt deshalb die neue Grundsteuer auf Basis der Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022. Weil alle Grundstücke neu bewertet wurden und viele Gemeinden ihre Hebesätze angepasst haben, verschiebt sich die Belastung zwischen einzelnen Eigentümern – auch wenn das Aufkommen einer Gemeinde insgesamt etwa gleich bleiben soll. Ein Vergleich mit dem Bescheid für 2024 sagt deshalb wenig darüber aus, ob der neue Bescheid richtig ist; prüfen lässt sich nur Messbetrag × Hebesatz.
Grundsteuer A, B und C
- Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
- Grundsteuer B betrifft alle übrigen Grundstücke – Häuser, Wohnungen, Gewerbe- und unbebaute Grundstücke. Diese Grundsteuer berechnet der Rechner.
- Grundsteuer C: Seit 2025 dürfen Gemeinden für unbebaute, baureife Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festlegen (§ 25 Abs. 5 GrStG). Die Rechnung bleibt Messbetrag × Hebesatz – dafür den Hebesatz C der Gemeinde eintragen.
Grundsteuer auf Mieter umlegen
Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. In Mehrfamilienhäusern verteilt der Vermieter die Grundsteuer nach dem vereinbarten Umlageschlüssel, meist nach Wohnfläche. Die neue Grundsteuer ab 2025 wird dabei genauso umgelegt wie die alte.
Hinweise
- Ändert die Gemeinde ihren Hebesatz, ändert sich die Grundsteuer, obwohl Grundsteuerwert und Messbetrag gleich bleiben. Für 2026 genügt es, den neuen Hebesatz einzutragen.
- Statt vier Quartalsraten kann die Grundsteuer auf Antrag in einem Jahresbetrag am 1. Juli gezahlt werden; der Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres bei der Gemeinde gestellt werden (§ 28 Abs. 3 GrStG).
- Einwände gegen Grundsteuerwert oder Messbetrag richten sich gegen die Bescheide des Finanzamts, nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
- Das Ergebnis ist eine unverbindliche Beispielrechnung. Maßgeblich sind allein die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die neue Grundsteuer?
Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde. Im Bundesmodell ist der Messbetrag Grundsteuerwert × Steuermesszahl, in Bayern, Hamburg und Niedersachsen ergibt er sich aus den Flächen, in Baden-Württemberg aus Grundstücksfläche × Bodenrichtwert.
Welches Grundsteuer-Modell gilt in meinem Bundesland?
Baden-Württemberg: Bodenwertmodell. Bayern: Flächenmodell. Hamburg: Wohnlagemodell. Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell. Hessen: Flächen-Faktor-Verfahren. Alle übrigen elf Länder nutzen das Bundesmodell, Berlin, Bremen, Saarland und Sachsen mit eigenen Steuermesszahlen.
Wo finde ich Grundsteuerwert, Messbetrag und Hebesatz?
Grundsteuerwert und Messbetrag stehen im Grundsteuerwert- bzw. Grundsteuermessbescheid des Finanzamts. Den Hebesatz nennt der Grundsteuerbescheid der Gemeinde; außerdem veröffentlicht ihn die Gemeinde in ihrer Hebesatzsatzung.
Wer zahlt die Grundsteuer?
Steuerschuldner ist, wem das Grundstück zugerechnet ist, in der Regel der Eigentümer (§ 10 GrStG). Wer im Laufe eines Jahres kauft, schuldet sie gegenüber der Gemeinde erst ab dem folgenden Kalenderjahr, weil sie nach den Verhältnissen zum 1. Januar festgesetzt wird (§ 9 GrStG); die interne Aufteilung regelt meist der Kaufvertrag.
Wann wird die Grundsteuer fällig?
Zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 Abs. 1 GrStG). Der Rechner zeigt die Vierteljahresrate direkt an.
Wie viel Grundsteuer zahlt man für 1.000 m² Grundstück?
Das hängt vom Landesmodell, der Bebauung und dem Hebesatz ab. Beispiel Bayern: 1.000 m² Grundstück mit 150 m² Wohnfläche ergeben 92,50 € Messbetrag, bei 500 % Hebesatz also 462,50 € Grundsteuer im Jahr. Im Bundesmodell entscheidet allein der Grundsteuerwert laut Bescheid, nicht die Fläche.
Wie berechne ich die Grundsteuer in Hessen?
Hessen nutzt ein eigenes Flächen-Faktor-Verfahren. Tragen Sie den Grundsteuermessbetrag aus dem Messbescheid des Finanzamts ein und wählen Sie „Messbetrag laut Bescheid“ – der Rechner multipliziert ihn mit dem Hebesatz Ihrer Gemeinde.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer jedes Jahr an die Gemeinde. Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmal beim Kauf einer Immobilie an.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 13 GrStG: Grundsteuergesetz – Steuermessbetrag
- § 15 GrStG: Grundsteuergesetz – Steuermesszahlen und Ermäßigungen
- § 25 GrStG: Grundsteuergesetz – Hebesatz
- § 28 GrStG: Grundsteuergesetz – Fälligkeit
- A 15.7 AEGrStG: Koordinierte Ländererlasse zum GrStG vom 30.04.2025 (AEGrStG)
- § 1 SächsGrStMG: Sachsen – Sächsisches Grundsteuermesszahlengesetz
- § 1 GrStG-Saar: Saarland – Ministerium der Finanzen: Steuermesszahlen GrStG-Saar
- Berlin – Senatsverwaltung für Finanzen: Steuermesszahlen
- Bremen – Senator für Finanzen: Steuermesszahlen und Beispiel
- Art. 1–4 BayGrStG: Bayerisches Grundsteuergesetz
- Bayerisches Landesamt für Steuern – Beispielrechnungen
- §§ 2–4 HmbGrStG: Hamburg – Finanzbehörde: Erlass AEHmbGrStG und Berechnungsbeispiele
- §§ 2–6 NGrStG: Niedersächsisches Grundsteuergesetz (NI-VORIS)
- Landesamt für Steuern Niedersachsen – Flächen-Lage-Modell mit Beispiel
- §§ 38, 40 LGrStG: Finanzministerium Baden-Württemberg – FAQ und Beispielrechnung
- Bundesfinanzhof II R 26/24 vom 22.04.2026 – Landesgrundsteuergesetz BW
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