Mieterhöhung berechnen

Eine Mieterhöhung berechnen Sie hier für die drei Wege, die das Bürgerliche Gesetzbuch kennt: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Kappungsgrenze (§ 558), nach dem Verbraucherpreisindex bei der Indexmiete (§ 557b) und stufenweise bei der Staffelmiete (§ 557a). Das Ergebnis ist die höchstmögliche neue Kaltmiete, mit der Rechnung dahinter.

Beispiel: Art der Mieterhöhung: Vergleichsmiete mit Kappungsgrenze (§ 558) · Aktuelle Kaltmiete pro Monat 600 · Kaltmiete vor drei Jahren 560 · Ortsübliche Vergleichsmiete pro m² 11 · Wohnfläche 65 m² · Kappungsgrenze: 20 Prozent in drei Jahren → Höchstmögliche Kaltmiete pro Monat: 672,00. Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch § 558 – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Kappungsgrenze 20 bzw. 15 Prozent), gesetze-im-internet.de, abgerufen 02.10.2026. Stand: .

Nettokaltmiete ohne Betriebskosten; bei der Staffelmiete die Anfangsmiete
Ohne Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten (§§ 559 bis 560)
Zum Beispiel aus dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde, Nettokaltmiete
m²
15 Prozent gelten nur, wo eine Landesverordnung den Wohnungsmarkt als angespannt bestimmt hat
Monate
Monate seit der letzten Mieterhöhung oder seit Mietbeginn
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Ergebnis

Höchstmögliche Kaltmiete pro Monat
672,00
Erhöhung
+72,00 (+12,00 %)
Begrenzt durch
der Kappungsgrenze
Die Rechnung
SchrittBetrag pro Monat
Vergleichsmiete: 11,00 × 65 m²715,00
Kappungsgrenze: Miete vor drei Jahren (560,00) plus 20 %672,00
Höchstmiete (die niedrigere der beiden Grenzen)672,00
Heutige Kaltmiete600,00

So wird gerechnet

Wie viel Miete Vermieter verlangen dürfen, hängt davon ab, welcher Weg im Mietvertrag gilt: Vergleichsmiete, Index oder Staffel. Bei Index- und Staffelmiete ist die Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen. Dieses Tool rechnet jeden einzeln und nennt die Rechtsgrundlage, damit Sie ein Mieterhöhungsverlangen nachprüfen oder vorbereiten können.

Vergleichsmiete mit Kappungsgrenze (§ 558 BGB)

Der Mieter muss einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmen, wenn seine Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Außerdem darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen; Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560, also wegen Modernisierung oder Betriebskosten, bleiben dabei außen vor. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesverordnung für höchstens fünf Jahre bestimmt, liegt diese Kappungsgrenze bei 15 Prozent. Das Tool nimmt die niedrigere der beiden Grenzen: die Vergleichsmiete mal Wohnfläche oder die Miete vor drei Jahren plus 20 beziehungsweise 15 Prozent.

Beispiel: Aktuell 600 Euro, vor drei Jahren 560 Euro, Vergleichsmiete 11 Euro pro m² bei 65 m². Die Vergleichsmiete ergibt 715 Euro, die Kappungsgrenze 672 Euro. Zulässig sind 672 Euro, also 72 Euro mehr (12 Prozent). Stimmt der Mieter zu, schuldet er die höhere Miete nach § 558b ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Verlangens.

Indexmiete (§ 557b) und Staffelmiete (§ 557a)

Eine Indexmiete muss schriftlich vereinbart sein und an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt werden. Die neue Miete ist die alte mal neuer Indexstand geteilt durch alter Indexstand. Eine Erhöhung nach § 558 ist dann ausgeschlossen. Bei der Staffelmiete steht jede Erhöhung als fester Geldbetrag im Vertrag; zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen, und Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b sind ausgeschlossen.

Was das Tool nicht kann

Es rechnet mit Ihren Angaben und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Vergleichsmiete müssen Sie selbst aus dem Mietspiegel oder einer anderen zulässigen Quelle nehmen, und ob ein Verlangen formal wirksam ist, prüft im Zweifel ein Mieterverein oder ein Anwalt. Rechtsstand: Gesetzestexte bei gesetze-im-internet.de, abgerufen am 02.10.2026. Weitere Rechner: den Prozentsatz einer Erhöhung zeigt der Prozentrechner, die Teuerung insgesamt der Inflationsrechner, und die Rendite einer vermieteten Wohnung der Mietrendite-Rechner.

Häufige Fragen

Wie viel darf die Miete höchstens erhöht werden?

Bei der Vergleichsmiete höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und zugleich nicht mehr als 20 Prozent in drei Jahren (15 Prozent in angespannten Wohnungsmärkten laut Landesverordnung). Die niedrigere der beiden Grenzen gilt.

Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Bei der Vergleichsmiete muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Bei Index- und Staffelmiete gilt jeweils mindestens ein Jahr Abstand.

Ab wann gilt die neue Miete?

Stimmt der Mieter einer Erhöhung nach § 558 zu, schuldet er die höhere Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Bei der Indexmiete gilt sie ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Grenze, um die die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens steigen darf: 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent. Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten zählen nicht mit.

Wie rechnet sich die Indexmiete?

Neue Miete = alte Miete × aktueller Verbraucherpreisindex ÷ Index bei der letzten Mietfestsetzung. Die Indexstände schlagen Sie beim Statistischen Bundesamt nach und tragen sie ein.

Quellen und Rechtsgrundlagen

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