Podatek od sprzedaży mieszkania – kalkulator

Podatek od sprzedaży mieszkania kalkulator sprawdza, czy sprzedaż jest opodatkowana (przed upływem 5 lat od końca roku nabycia), i liczy 19 % podatku od dochodu: cena minus koszty sprzedaży, koszty nabycia i nakłady. Uwzględnia waloryzację kosztu zakupu wskaźnikiem cen GUS oraz ulgę mieszkaniową, gdy pieniądze wydasz na własne cele mieszkaniowe. Wynik to szacunek do zeznania PIT-39.

Źródło: art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5–6, art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25–30, art. 22 ust. 6c–6f, art. 30e, art. 45 ust. 1 i 1a pkt 3 (odczytano 08.10.2026), Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592; zm. poz. 779, 846, 1079, 1098, 1123, 1287 bez wpływu na te przepisy), stan 08.10.2026. Stan na: 8 października 2026.

Cena sprzedaży

zł

Cena z umowy sprzedaży (art. 19 ust. 1).

Koszty sprzedaży

zł

Koszty odpłatnego zbycia, np. prowizja pośrednika, koszty notarialne poniesione przez sprzedającego. Pomniejszają przychód.

Jak nabyłeś mieszkanie?

Rok nabycia

Rok aktu notarialnego (kupno, darowizna) albo wybudowania. Przy spadku: rok, w którym mieszkanie nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5).

Rok sprzedaży

Koszt nabycia

zł

Kupno: cena zakupu z PCC, taksą notarialną i opłatami. Spadek: udokumentowany koszt nabycia przez spadkodawcę – w części przypadającej na Ciebie. Przy darowiźnie pole się pomija.

Waloryzuj koszt zakupu wskaźnikiem GUS (art. 22 ust. 6f)Koszt nabycia rośnie o wskaźnik cen z pierwszych trzech kwartałów każdego roku między rokiem zakupu a rokiem sprzedaży.

Nakłady (remont, modernizacja)

zł

Tylko udokumentowane fakturami VAT nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania (art. 22 ust. 6e).

Zapłacony podatek od spadków i darowizn

zł

Tylko przy spadku lub darowiźnie – część przypadająca na sprzedawane mieszkanie. Przy zwolnieniu dla najbliższej rodziny: 0 zł.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe

zł

Ulga mieszkaniowa: kwota wydana (lub planowana) w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży, np. zakup innego mieszkania, spłata kredytu na to mieszkanie.

Moje narzędziaWpisane dane są zapisywane tylko w tej przeglądarce.

Wynik

Podatek do zapłaty (PIT-39): 25 365,00 zł
Dochód ze sprzedaży: 133 500,00 zł
Obliczenie: Nabycie w 2023 r.: sprzedaż przed 1 stycznia 2029 r. jest opodatkowana 19 % (art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 30e).
Przychód: 700 000,00 zł − koszty sprzedaży 10 000,00 zł = 690 000,00 zł (art. 19 ust. 1)
Koszt nabycia 500 000,00 zł + waloryzacja (2024: 3,3 %, 2025: 4,0 %; razem 7,3 %) = 536 500,00 zł (art. 22 ust. 6f)
Dochód: 690 000,00 zł − koszty razem 556 500,00 zł (w tym nakłady 20 000,00 zł) = 133 500,00 zł
Podstawa 133 500,00 zł × 19 % = 25 365,00 zł podatku (zaokrąglenie do pełnych złotych); Szacunek według ustawy o PIT (stan prawny 08.10.2026). Waloryzacja w wariancie ostrożnym: wzrosty cen sumowane od kosztu pierwotnego, bez procentu składanego. PIT-39 składa się do 30 kwietnia roku po sprzedaży. Kalkulator nie dotyczy sprzedaży w ramach działalności gospodarczej ani podziału majątku po rozwodzie.

Jak to obliczamy

Podatek od sprzedaży mieszkania wynosi 19 % dochodu, ale tylko wtedy, gdy sprzedajesz przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym mieszkanie kupiłeś. Mieszkanie kupione w 2021 r. można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2027 r., kupione w 2020 r. – już od 1 stycznia 2026 r. (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Jak obliczyć podatek od sprzedaży mieszkania? Przykład

Mieszkanie kupione w 2023 r. za 500 000 zł (z PCC i notariuszem), sprzedane w 2026 r. za 700 000 zł; prowizja pośrednika 10 000 zł.
Przychód: 700 000 zł − 10 000 zł = 690 000 zł.
Waloryzacja kosztu zakupu (art. 22 ust. 6f): wskaźniki GUS za 2024 r. (+3,3 %) i 2025 r. (+4,0 %), razem 7,3 % – koszt rośnie do 536 500 zł.
Udokumentowany fakturami remont: 20 000 zł. Koszty razem 556 500 zł.
Dochód: 690 000 zł − 556 500 zł = 133 500 zł.
Podatek: 19 % × 133 500 zł = 25 365 zł.

Bez waloryzacji dochód wyniósłby 170 000 zł, a podatek 32 300 zł. Kalkulator sumuje wzrosty cen od kosztu pierwotnego (wariant ostrożny); waloryzacja „od waloryzacji” (procent składany) dałaby nieco więcej.

Ulga mieszkaniowa – jak zmniejszyć podatek

Dochód jest zwolniony w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe – od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku po roku sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131). Wzór: dochód × wydatki na cele mieszkaniowe / przychód. Wydatki liczy się najwyżej do wysokości przychodu.

W przykładzie powyżej zakup nowego mieszkania za 300 000 zł daje: 133 500 zł × 300 000 / 690 000 = 58 043,48 zł dochodu zwolnionego. Podstawa: 75 457 zł, podatek 14 337 zł. Wydanie całych 690 000 zł oznacza zero podatku.

Własne cele mieszkaniowe to m.in. zakup mieszkania lub domu (także udziału), gruntu pod budowę, budowa, rozbudowa i remont własnego budynku lub lokalu, a także spłata kredytu zaciągniętego przed sprzedażą na takie cele – w tym kredytu na sprzedawane mieszkanie (art. 21 ust. 25 i 30a). Nie liczą się nieruchomości rekreacyjne (ust. 28).

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego lub z darowizny

Spadek – od 1 stycznia 2019 r. pięć lat liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5). Jeśli rodzice kupili mieszkanie w 2019 r., spadkobierca sprzeda je bez podatku już w 2025 r. Kosztem są udokumentowane wydatki spadkodawcy na zakup, nakłady i zapłacony podatek od spadków (art. 22 ust. 6d). Przykład: spadkodawca kupił w 2022 r. za 300 000 zł, sprzedaż w 2026 r. za 600 000 zł – dochód 300 000 zł, podatek 57 000 zł (bez ulgi).
Darowizna – pięć lat liczy się od końca roku darowizny. Kosztem są tylko nakłady i zapłacony podatek od darowizn, nie wartość mieszkania. Darowizna w 2024 r. i sprzedaż w 2026 r. za 400 000 zł bez nakładów: dochód 400 000 zł, podatek 76 000 zł – chyba że całe 400 000 zł wydasz na własne cele mieszkaniowe.

Przy kupnie w trakcie małżeństwa i sprzedaży po rozwodzie obowiązują szczególne zasady art. 10 ust. 6 – kalkulator ich nie liczy.

Wskaźniki do waloryzacji kosztu zakupu

Rok	Wskaźnik cen (3 kwartały)	Wzrost
2021	104,2	4,2 %
2022	113,3	13,3 %
2023	113,2	13,2 %
2024	103,3	3,3 %
2025	104,0	4,0 %

Wskaźnik ogłasza Prezes GUS w Monitorze Polskim w październiku. Uwzględnia się lata od roku po zakupie do roku przed sprzedażą – przy zakupie w 2021 r. i sprzedaży w 2026 r. to 2022–2025, razem 33,8 %. Waloryzuje się tylko koszt nabycia przy kupnie, nie nakłady i nie koszty przy spadku czy darowiźnie.

PIT-39 i termin zapłaty

Dochód ze sprzedaży nie łączy się z innymi dochodami (art. 30e ust. 5). Wykazujesz go w odrębnym zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia roku po sprzedaży (art. 45 ust. 1 i 1a pkt 3) – także wtedy, gdy korzystasz z ulgi mieszkaniowej i podatek wynosi 0 zł. Koszty zakupu, które przyda się znać, policzysz w kalkulatorze PCC, a podatek od otrzymanej darowizny lub spadku w kalkulatorze podatku od darowizny.

Najczęściej zadawane pytania

Kiedy można sprzedać mieszkanie bez podatku?

Po upływie pięciu lat, licząc od końca roku nabycia. Mieszkanie kupione w 2021 r. sprzedasz bez podatku od 1 stycznia 2027 r.

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?

19 % dochodu (przychód minus koszty). Przykład: dochód 133 500 zł oznacza 25 365 zł podatku.

Jak działa ulga mieszkaniowa przy sprzedaży mieszkania?

Zwolniona jest część dochodu: dochód × wydatki na własne cele mieszkaniowe / przychód. Przy dochodzie 133 500 zł, przychodzie 690 000 zł i wydatkach 300 000 zł podatek spada z 25 365 zł do 14 337 zł.

Czy sprzedaż odziedziczonego mieszkania jest opodatkowana?

Tylko jeśli nie minęło pięć lat od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5, od 2019 r.). Data śmierci nie ma znaczenia.

Co to jest waloryzacja kosztu nabycia?

Koszt zakupu podwyższa się wskaźnikiem cen GUS z pierwszych trzech kwartałów każdego roku między zakupem a sprzedażą (art. 22 ust. 6f). Przy zakupie w 2023 r. i sprzedaży w 2026 r. to 3,3 % + 4,0 % = 7,3 %.

Do kiedy złożyć PIT-39?

Do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży – za sprzedaż w 2026 r. do 30 kwietnia 2027 r.

Źródła i podstawa prawna

art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5–6, art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25–30, art. 22 ust. 6c–6f, art. 30e, art. 45 ust. 1 i 1a pkt 3 (odczytano 08.10.2026): Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592; zm. poz. 779, 846, 1079, 1098, 1123, 1287 bez wpływu na te przepisy), stan 08.10.2026
art. 1 pkt 4 (art. 10 ust. 5), art. 17 (odczytano 08.10.2026): Ustawa z 23.10.2018 r. o zmianie ustawy o PIT (Dz.U. 2018 poz. 2159) – termin 5 lat przy spadku od nabycia przez spadkodawcę, od 1.01.2019
do art. 22 ust. 6f ustawy o PIT (odczytano 08.10.2026): Komunikat Prezesa GUS z 15.10.2025 r. – wskaźnik cen w okresie pierwszych trzech kwartałów 2025 r.: 104,0 (M.P. 2025 poz. 1061)
do art. 22 ust. 6f; analogicznie 2019: 102,1 (M.P. 2019 poz. 1010), 2020: 103,6 (M.P. 2020 poz. 943) (odczytano 08.10.2026): Komunikat Prezesa GUS z 15.10.2024 r. – wskaźnik za trzy kwartały 2024 r.: 103,3 (M.P. 2024 poz. 876)
do art. 22 ust. 6f (odczytano 08.10.2026): Komunikat Prezesa GUS z 13.10.2023 r. – wskaźnik za trzy kwartały 2023 r.: 113,2 (M.P. 2023 poz. 1113)
do art. 22 ust. 6f (odczytano 08.10.2026): Komunikat Prezesa GUS z 14.10.2022 r. – wskaźnik za trzy kwartały 2022 r.: 113,3 (M.P. 2022 poz. 985)
do art. 22 ust. 6f (odczytano 08.10.2026): Komunikat Prezesa GUS z 15.10.2021 r. – wskaźnik za trzy kwartały 2021 r.: 104,2 (M.P. 2021 poz. 943)
art. 63 § 1 (odczytano 08.10.2026): Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 622) – zaokrąglanie do pełnych złotych, stan 08.10.2026

Stan na: 8 października 2026 · Zasady redakcyjne