Kalkulator BPHTB
Kalkulator BPHTB ini menghitung bea perolehan hak atas tanah dan bangunan menurut UU 1/2022: tarif paling tinggi 5 % dikalikan nilai perolehan objek pajak (NPOP atau NJOP, mana yang lebih tinggi) setelah dikurangi NPOPTKP daerah Anda.
Contoh: Harga transaksi atau nilai pasar (NPOP) 500.000.000 Rp · NJOP PBB tahun perolehan 450.000.000 Rp · Jenis perolehan: Jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, dan lainnya · NPOPTKP menurut Perda 80.000.000 Rp · Tarif BPHTB daerah 5 % → BPHTB terutang: Rp 21.000.000. Sumber: Pasal 44, 46 ayat (1)–(8), 47, 48, 49 (dibaca 06.10.2026), Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah. Diperbarui: .
Cara menghitung
BPHTB = tarif × (NPOP − NPOPTKP). BPHTB adalah pajak daerah yang dibayar pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, misalnya pembeli rumah, penerima hibah, atau ahli waris (UU 1/2022 Pasal 44 dan 45).
Dasar pengenaan dan NPOPTKP
- NPOP: harga transaksi untuk jual beli, nilai pasar untuk hibah, waris, dan tukar-menukar, harga lelang untuk lelang. Bila nilainya tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB tahun perolehan, NJOP yang dipakai (Pasal 46 ayat 3).
- NPOPTKP: paling sedikit Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama di daerah itu, dan paling sedikit Rp300.000.000 untuk waris atau hibah wasiat dari orang tua, anak, atau suami/istri (Pasal 46 ayat 5 dan 6). Daerah boleh menetapkan lebih tinggi; DKI Jakarta memakai Rp250.000.000 dan Rp1.000.000.000.
- Tarif: paling tinggi 5 %, ditetapkan Perda (Pasal 47).
Contoh perhitungan
- Jual beli rumah Rp500.000.000, NJOP Rp450.000.000, NPOPTKP Rp80.000.000, tarif 5 %: 5 % × Rp420.000.000 = Rp21.000.000.
- Harga di akta Rp400.000.000 tetapi NJOP Rp450.000.000: dasar pengenaan NJOP, 5 % × Rp370.000.000 = Rp18.500.000.
- Rumah Rp1.000.000.000 di Jakarta (NPOPTKP Rp250.000.000): 5 % × Rp750.000.000 = Rp37.500.000.
- Waris dari orang tua senilai Rp1.000.000.000 dengan NPOPTKP minimum Rp300.000.000: 5 % × Rp700.000.000 = Rp35.000.000. Di Jakarta (NPOPTKP Rp1.000.000.000) BPHTB-nya nihil.
Kapan BPHTB terutang?
Untuk jual beli pada tanggal penandatanganan perjanjian pengikatan jual beli, untuk hibah dan tukar-menukar pada tanggal akta, untuk waris pada tanggal ahli waris mendaftarkan peralihan hak ke kantor pertanahan, dan untuk lelang pada tanggal penunjukan pemenang (Pasal 49).
Pertanyaan umum
Bagaimana cara menghitung BPHTB jual beli rumah?
Ambil harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi, kurangi NPOPTKP daerah, lalu kalikan tarif. Rumah Rp500.000.000 dengan NPOPTKP Rp80.000.000 dan tarif 5 % menghasilkan BPHTB Rp21.000.000.
Berapa BPHTB waris?
Tarifnya sama (paling tinggi 5 %), tetapi NPOPTKP untuk waris dari orang tua, anak, atau suami/istri paling sedikit Rp300.000.000. Warisan senilai Rp1.000.000.000 terutang 5 % × Rp700.000.000 = Rp35.000.000, kecuali Perda memberi NPOPTKP lebih tinggi.
Berapa NPOPTKP di Jakarta?
Menurut Perda DKI Jakarta 1/2024 Rp250.000.000 untuk perolehan hak pertama dan Rp1.000.000.000 untuk waris atau hibah wasiat dalam garis lurus. Rumah Rp1.000.000.000 di Jakarta terutang BPHTB Rp37.500.000.
Siapa yang membayar BPHTB?
Pihak yang memperoleh hak, yaitu pembeli, penerima hibah, atau ahli waris. Penjual membayar pajak lain, yaitu PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
Apakah BPHTB bisa lebih dari 5 %?
Tidak. UU 1/2022 Pasal 47 membatasi tarif paling tinggi 5 %. Daerah boleh menetapkan tarif lebih rendah dalam Perda.
Sumber dan dasar hukum
- Pasal 44, 46 ayat (1)–(8), 47, 48, 49 (dibaca 06.10.2026): Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah
- tarif 5 %, NPOPTKP Rp250.000.000 dan Rp1.000.000.000 untuk waris/hibah wasiat (dibaca 06.10.2026): Bapenda Provinsi DKI Jakarta: Buku Saku Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (Perda DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024)
Diperbarui: · Kebijakan editorial
Alat terkait
- Kalkulator sewa atau beli rumahSewa atau beli rumah: bandingkan kekayaan Anda setelah 10, 20, atau 30 tahun dengan biaya pembelian, bunga KPR, perawatan, kenaikan nilai, dan hasil investasi.
- Plafon KPR sesuai gajiPlafon KPR sesuai gaji: masukkan penghasilan, uang muka, bunga, dan tenor untuk melihat harga rumah yang terjangkau, dengan perbandingan bunga lain.
- Kalkulator PPNKalkulator PPN: hitung PPN 12% dengan DPP nilai lain 11/12 (efektif 11%) atau PPN 12% barang mewah, dari harga sebelum pajak atau harga sudah termasuk PPN.
- Kalkulator PPh 21 TERKalkulator PPh 21 TER: hitung potongan pajak gaji Januari–November dengan tarif efektif (PP 58/2023) dan PPh 21 bulan Desember dengan tarif Pasal 17.
- Kalkulator PBBKalkulator PBB rumah dan tanah: isi luas, NJOP per m², NJOPTKP, persentase NJOP, dan tarif Perda – hasilnya PBB-P2 terutang lengkap dengan rumus dan contoh.
- Simulasi KPRSimulasi KPR gratis: hitung cicilan per bulan dari harga rumah, uang muka, bunga, dan tenor – plus pelunasan sebagian, tabel angsuran, perbandingan tenor.
- Kalkulator Bea CukaiKalkulator bea cukai untuk barang kiriman dan barang bawaan penumpang: bea masuk 7,5 % atau 10 %, PPN, dan PPh menurut PMK terbaru – isi harga USD dan kurs.
- Kalkulator pajak hadiah undian dan lombaHitung pajak hadiah: undian 25 % final (PP 132/2000), hadiah lomba dengan tarif Pasal 17, PPh 23 15 % untuk badan – juga jika pajak ditanggung penyelenggara.
- Kalkulator Pajak KendaraanKalkulator pajak kendaraan bermotor: hitung PKB dari NJKB dan bobot, opsen 66 %, tarif progresif, dan SWDKLLJ – contoh Jawa Barat, tarif bisa Anda ganti.