Emlak vergisi hesaplama 2026

Emlak vergisi, belediyenin hesapladığı emlak vergi değeri ile kanundaki oranın çarpımıdır: konutta binde 1, işyerinde binde 2, arsada binde 3, arazide binde 1; büyükşehir belediye sınırlarında bu oranlar iki katıdır. 2026 için vergi değeri, 2025 değerinin en fazla üç katı (iki kat fazlası) olabilir. Taşınmaz türünü ve vergi değerini girin; yıllık vergi ve taksitler hemen görünür.

Örnek: Taşınmaz türü: Konut (mesken) · Büyükşehir belediyesi sınırları içinde · Emlak vergi değeri 2026 2.958.000 ₺ → Yıllık emlak vergisi: ₺5.916,00. Kaynak: 1319 s. Kanun (mevzuat.gov.tr PDF; okunma tarihi: 07.10.2026), 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu – m. 8 (bina vergisi oranı), m. 18 (arazi ve arsa oranı), m. 29 (vergi değeri), m. 30 (iki taksit), m. 42–46 (değerli konut vergisi), geçici m. 23 (7566 s. Kanunla değişik). Güncelleme: .

5216 sayılı Kanunun uygulandığı 30 büyükşehirde ve mücavir alanlarında oranlar %100 artırımlıdır.
₺
Belediyenin 2026 için hesapladığı vergi değeri (emlak vergisi beyanı, e-Devlet veya belediye borç sorgusu). Tapu satış bedeli değildir.
₺
Girerseniz 2026 değeri 2025 değerinin üç katıyla sınırlanır (geçici m. 23). Boş veya 0 ise sınır uygulanmaz.
Kanun m. 8/2: bu kişilerin brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni için oran sıfıra indirilebilir; belediyeye başvuru ve belge gerekir.
Tek konutu olanlar ile birden fazla konutu olanların en düşük değerli konutu değerli konut vergisinden muaftır (m. 46).
AraçlarımGirdileriniz yalnızca bu tarayıcıda saklanır.

Sonuç

Yıllık emlak vergisi
₺5.916,00
Taksit tutarı (2 taksit)
₺2.958,00
Esas alınan vergi değeri
₺2.958.000,00
Uygulanan oran
binde 2
Hesap adımları
  • ₺2.958.000,00 × binde 2 = ₺5.916,00 yıllık emlak vergisi.
  • İki eşit taksit: Mart–Mayıs sonuna kadar ₺2.958,00, Kasım sonuna kadar ₺2.958,00.
Büyükşehir oranı kullanıldı (kanuni oranın iki katı). Vergi değerini belediye hesaplar; kesin borç tutarını belediyenizin e-belediye sayfasında veya e-Devlet’te görürsünüz.

Nasıl hesaplanır?

Emlak vergisi = emlak vergi değeri × oran. Oranı taşınmazın türü ve büyükşehir sınırları içinde olup olmadığı belirler. Vergi her yıl iki eşit taksitte ödenir: birincisi Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikincisi Kasım ayında.

Emlak vergisi oranları 2026 (tablo)

TaşınmazNormal belediyeBüyükşehir
Konut (mesken)binde 1binde 2
İşyeri ve diğer binalarbinde 2binde 4
Arsabinde 3binde 6
Arazibinde 1binde 2

Kanun, Cumhurbaşkanına bu oranları yarısına kadar indirme veya üç katına kadar artırma yetkisi verir. Vergi değerinde bin liraya, vergide bir liraya kadar olan kesirler dikkate alınmaz.

2026 artış sınırı: 2025 değerinin iki kat fazlası

7566 sayılı Kanunla değişen geçici 23. maddeye göre 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değeri, 2025 vergi değerinin iki kat fazlasını geçemez. Seri No 89 Genel Tebliğ bunu şöyle hesaplar: 2025 değeri + 2025 değeri × 2, yani en fazla üç katı. 2027’den itibaren değer, bir önceki yılın değerinin yeniden değerleme oranı kadar artırılır.

Emlak vergisi hesaplama örnekleri

Değerli konut vergisi 2026

Bina vergi değeri 17.711.000 TL’yi aşan konutlar, emlak vergisine ek olarak değerli konut vergisi öder. Matrah, değerin 17.711.000 TL’yi aşan kısmıdır: 26.567.000 TL’ye kadar binde 3; 35.425.000 TL’ye kadar ilk 26.567.000 TL için 26.568 TL, fazlası binde 6; daha yüksek değerlerde 35.425.000 TL için 79.716 TL, fazlası binde 10. Örnek: 20.000.000 TL değerli ikinci konut için (20.000.000 − 17.711.000) × binde 3 = 6.867 TL. Türkiye’de tek konutu olanlar ve birden fazla konutu olanların en düşük değerli konutu bu vergiden muaftır.

Taşınmaz alırken ödenen harç için tapu harcı hesaplama, kiraya verilen konut için gelir vergisi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

Emlak vergisi nasıl hesaplanır?

Belediyenin belirlediği emlak vergi değeri, taşınmaz türüne göre oranla çarpılır: konut binde 1, işyeri binde 2, arsa binde 3, arazi binde 1. Büyükşehirde oranlar iki katıdır.

2026’da emlak vergisi ne kadar artabilir?

2026 vergi değeri, 2025 değerinin iki kat fazlasını, yani üç katını geçemez. 986.000 TL olan bir konutun 2026 değeri en fazla 2.958.000 TL olur.

Büyükşehirde 2.958.000 TL değerli konutun vergisi ne kadar?

2.958.000 × binde 2 = 5.916 TL. Bu tutar iki eşit taksitte, 2.958 TL olarak ödenir.

Emlak vergisi ne zaman ödenir?

Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında ödenir (m. 30). Süresinde ödenmeyen taksite gecikme zammı uygulanır.

Emekliler emlak vergisi öder mi?

Geliri yalnızca emekli aylığından oluşan ve Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek konutu olanlar için kanun sıfır oran imkânı tanır. Belgeyle belediyeye başvurmak gerekir; ikinci bir konut veya kira geliri bu hakkı ortadan kaldırabilir.

Değerli konut vergisini kimler öder?

Bina vergi değeri 2026’da 17.711.000 TL’yi aşan konutların sahipleri. Tek konutu olanlar ve birden fazla konutu olanların en düşük değerli konutu muaftır.

Kaynaklar ve yasal dayanak

Güncelleme: · Editoryal ilkeler

Benzer araçlar