Değer artış kazancı vergisi hesaplama 2026
Bir evi, arsayı veya dükkânı satın aldıktan sonra 5 yıl dolmadan satarsanız elde ettiğiniz kazanç değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Satış ve alış bedelini, satıştaki giderleri ve iki tarihi girin; hesaplayıcı 5 yıl kuralını kontrol eder, maliyeti isterseniz Yİ-ÜFE ile endeksler, 2026 için 150.000 TL istisnayı düşer ve vergiyi dilim dilim gösterir.
Nasıl hesaplanır?
Değer artış kazancı ne zaman vergilendirilir?
Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80. maddesine göre bir taşınmazı iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde satarsanız kazanç değer artış kazancıdır. 5 yıl dolduktan sonraki satışlar vergiye tabi değildir. Miras veya bağış gibi ivazsız yollarla edinilen taşınmazlar da kapsam dışıdır. Bir takvim yılındaki değer artış kazançlarının 150.000 TL’si (2026) vergiden istisnadır.
Kazanç nasıl hesaplanır?
Kazanç, satış bedelinden maliyet bedeli ile satıcının üstlendiği giderler, vergi ve harçlar düşülerek bulunur (mükerrer 81. madde). Maliyet bedeli, Yİ-ÜFE’deki artış %10 veya daha fazlaysa bu oranda artırılır; satışın yapıldığı ay hesaba katılmaz. Kalan matrah 2026 gelir vergisi tarifesiyle vergilendirilir: 190.000 TL’ye kadar %15, 400.000 TL’ye kadar %20, 1.000.000 TL’ye kadar %27, 5.300.000 TL’ye kadar %35, üzeri %40.
- Endekslemesiz örnek: 15.03.2023’te 2.000.000 TL’ye alınan daire 20.06.2026’da 5.000.000 TL’ye satılıyor, satıcı 100.000 TL gider ödüyor. Kazanç 2.900.000 TL, istisna sonrası matrah 2.750.000 TL, vergi 845.000 TL.
- Endekslemeli örnek: Aynı satışta Yİ-ÜFE alıştan önceki ay 1.000, satıştan önceki ay 2.400 olsun (örnek değerler). Artış %140 olduğu için maliyet 4.800.000 TL olur; kazanç 100.000 TL istisnanın altında kalır, vergi 0 TL.
- Küçük kazanç: 2.000.000 TL’ye alınıp 2.400.000 TL’ye satılan, 100.000 TL gider ödenen taşınmazda kazanç 300.000 TL, matrah 150.000 TL, vergi 22.500 TL.
- 5 yıl dolmuş: 10.05.2021’de alınıp 20.06.2026’da satılan taşınmazda vergi yoktur.
Satışta ödenen tapu harcını tapu harcı hesaplama aracıyla, diğer gelirlerle birlikte toplam vergiyi gelir vergisi hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Ev satışında değer artış kazancı vergisi ne zaman ödenir?
Taşınmaz iktisap tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satılırsa ve kazanç 2026 için 150.000 TL’yi aşarsa vergi doğar. Kazanç, satışı izleyen yılın Mart ayında yıllık beyannameyle bildirilir.
2026 değer artış kazancı istisnası ne kadar?
Seri No 332 Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2026 yılı için 150.000 TL’dir. İstisna bir takvim yılındaki tüm değer artış kazançları için toplam bir kez uygulanır.
Yİ-ÜFE endekslemesi nasıl yapılır?
Alış bedeli, satışın yapıldığı ay hariç Yİ-ÜFE artış oranında artırılır; artış %10’un altındaysa endeksleme yapılmaz. Endeks 1.000’den 2.400’e çıktıysa 2.000.000 TL’lik maliyet 4.800.000 TL olur.
Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim?
Hayır. Mükerrer 80. madde ivazsız, yani miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazları kapsam dışında tutar; 5 yıl içinde satılsa bile değer artış kazancı vergisi doğmaz.
300.000 TL kazançta ne kadar vergi çıkar?
150.000 TL istisna düşülünce matrah 150.000 TL kalır; ilk dilimde %15 ile vergi 22.500 TL olur (başka beyan edilen gelir yoksa).
Kaynaklar ve yasal dayanak
- 193 s. Kanun (mevzuat.gov.tr PDF; okunma tarihi: 08.10.2026): 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu – mük. m. 80 (gayrimenkulün 5 yıl içinde elden çıkarılması, istisna), mük. m. 81 (safi değer artışı, Yİ-ÜFE endekslemesi %10 şartı), m. 103 (tarife)
- Resmî Gazete 31.12.2025, Sayı 33124 (5. Mükerrer); okunma tarihi: 08.10.2026: Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 332) – m. 3/2-h: değer artışı kazancı istisnası 2026 için 150.000 TL; 2026 gelir vergisi tarifesi
Güncelleme: · Editoryal ilkeler
Benzer araçlar
- Gelir vergisi hesaplama 2026Gelir vergisi hesaplama 2026: yıllık matrahı veya konut kira gelirini girin, %15–40 dilimlerine göre vergiyi dilim dilim ve ortalama oranla görün.
- Tapu harcı hesaplama 2026Tapu harcı hesaplama 2026: satış bedelinin binde 20’si alıcıdan, binde 20’si satıcıdan alınır. Bedeli ve emlak vergisi değerini girin, harcı görün.
- Emlak vergisi hesaplama 2026Emlak vergisi hesaplama 2026: vergi değerini ve taşınmaz türünü girin; binde 1–6 oranla yıllık vergi, iki taksit, artış sınırı ve değerli konut vergisi.
- Veraset ve intikal vergisi hesaplama 2026Veraset ve intikal vergisi hesaplama 2026: miras payında 2.907.136 TL istisna ve %1–10 tarife, bağışta %10–30 (ana, baba, eş, çocuktan yarısı). Adım adım.
- Kira stopajı hesaplamaKira stopajı hesaplama 2026: işyeri kirasında %20 stopaj. Brüt veya net kirayı girin; stopajı, ev sahibine ödenecek tutarı ve yıllık toplamı görün.
- Damga vergisi hesaplama 2026Damga vergisi hesaplama 2026: sözleşmede binde 9,48, kira sözleşmesinde binde 1,89, maaşta binde 7,59 – tutarı girin, vergiyi adım adım görün.
- Konut kredisi hesaplamaKonut kredisi hesaplama: ev fiyatı, peşinat, faiz ve vadeye göre aylık taksit, toplam faiz, ara ödeme, aylık ödeme planı ve vade karşılaştırması. Ücretsiz.
- Bedelli askerlik ücreti hesaplamaBedelli askerlik ücreti 2026: Temmuz–Aralık döneminde 472.653,60 TL. Yoklama kaçağı ve bakaya ek bedelini ve dövizle askerliğin avro karşılığını hesaplayın.
- Kira artış oranı hesaplamaKira artış oranı hesaplama: mevcut kirayı ve yenileme ayını seçin, TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yasal azami yeni kirayı görün. Ekim 2026: %31,49.