Calcolo plusvalenza immobiliare sulla vendita della casa
Con questo calcolo plusvalenza immobiliare verifichi se la vendita della casa è tassata e quanto paghi. La plusvalenza conta se vendi entro 5 anni dall’acquisto, o entro 10 anni dalla fine di lavori con il Superbonus, e la casa non è stata la tua abitazione principale né l’hai ereditata. Il calcolatore confronta l’imposta sostitutiva del 26 % con l’IRPEF.
Fonte: TUIR, artt. 11, 67, 68, Normattiva – TUIR (D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917), artt. 67 c. 1 lett. b e b-bis, 68 c. 1 e 11 (testo vigente 2026, consultato 08/10/2026). Aggiornato al: .
Come si calcola
Quando la plusvalenza della casa è tassata
Secondo l’articolo 67 del TUIR il guadagno sulla vendita di un immobile è tassato solo in due casi:
- Vendita entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. Per una casa donata i 5 anni partono dall’acquisto del donante.
- Lavori con il Superbonus conclusi da non più di 10 anni, per le vendite dal 2024 (lettera b-bis, aggiunta dalla legge 213/2023).
In entrambi i casi non si paga nulla se la casa è stata ereditata o se è stata l’abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del tempo.
Come si fa il calcolo della plusvalenza immobiliare
Plusvalenza = prezzo di vendita − prezzo di acquisto − costi inerenti (notaio, imposte, agenzia, lavori documentati). Per le spese Superbonus al 110 % con cessione del credito o sconto in fattura vale una regola speciale: non si contano se i lavori sono finiti da non più di 5 anni, si contano al 50 % se da più di 5. Sulla plusvalenza si paga l’IRPEF oppure, chiedendolo al notaio, l’imposta sostitutiva del 26 %.
Esempio: plusvalenza vendita casa entro 5 anni
Seconda casa comprata 3 anni fa a 200.000 € più 8.000 € di costi, venduta a 250.000 €, con 30.000 € di altri redditi:
- Plusvalenza: 250.000 − 200.000 − 8.000 = 42.000 €
- Imposta sostitutiva: 42.000 × 26 % = 10.920 €
- IRPEF in più: da 7.100 € (su 30.000 €) a 23.160 € (su 72.000 €) = 16.060 €
La sostitutiva fa risparmiare 5.140 €. Con 20.000 € di altri redditi l’IRPEF in più sarebbe 14.260 €. Se la stessa casa è venduta dopo 6 anni, o era la tua abitazione principale, non si paga nulla.
Esempio con il Superbonus
Casa comprata 11 anni fa a 150.000 €, lavori Superbonus al 110 % per 80.000 € ceduti in banca e finiti 4 anni fa, venduta a 260.000 €. Le spese Superbonus non si contano: plusvalenza 110.000 €, sostitutiva 28.600 €. Se i lavori fossero finiti 6 anni fa si conterebbero 40.000 €: plusvalenza 70.000 €, sostitutiva 18.200 €. Possedendo la casa da oltre 5 anni puoi anche rivalutare il costo con l’indice ISTAT: con una variazione del 10 % la plusvalenza del primo caso scende a 95.000 € e la sostitutiva a 24.700 €.
Per le imposte sull’acquisto della nuova casa usa il calcolo dell’imposta di registro; per l’imposta sul reddito il calcolo IRPEF. Le plusvalenze sulle azioni si calcolano con il calcolo del guadagno sulle azioni.
Domande frequenti
Quando si paga la plusvalenza sulla vendita della casa?
Se vendi entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione, oppure entro 10 anni dalla fine di lavori con il Superbonus. Non si paga se la casa è ereditata o è stata abitazione principale per la maggior parte del tempo.
Si paga la plusvalenza su una casa ereditata?
No. Gli immobili ricevuti per successione sono esclusi, anche se li vendi subito. Per una casa ricevuta in donazione, invece, i 5 anni partono dall’acquisto del donante.
Quanto è l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza?
Il 26 % della plusvalenza, chiesto al notaio al momento del rogito: è lui a trattenerla e versarla. In alternativa la plusvalenza si somma agli altri redditi e paga l’IRPEF.
Conviene l’imposta sostitutiva o l’IRPEF?
Quasi sempre la sostitutiva, perché l’IRPEF va dal 23 al 43 % più le addizionali. L’IRPEF può convenire solo con redditi bassi: fino a 28.000 € l’aliquota è il 23 %.
Cosa cambia con il Superbonus?
Dal 2024 la plusvalenza è tassata se i lavori sono finiti da non più di 10 anni, anche dopo i 5 anni dall’acquisto. Le spese al 110 % cedute non si contano nei primi 5 anni e si contano al 50 % dopo.
Quali costi posso togliere dalla plusvalenza?
Il prezzo di acquisto e ogni costo inerente: notaio, imposte di registro, agenzia immobiliare e lavori di ristrutturazione documentati con fattura.
Fonti e riferimenti normativi
- TUIR, artt. 11, 67, 68: Normattiva – TUIR (D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917), artt. 67 c. 1 lett. b e b-bis, 68 c. 1 e 11 (testo vigente 2026, consultato 08/10/2026)
- L. 266/2005, art. 1 c. 496: Normattiva – Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 496: imposta sostitutiva del 26 % applicata dal notaio (consultato 08/10/2026)
- L. 213/2023, art. 1 c. 64-66: Normattiva – Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 64-66: plusvalenze su immobili con Superbonus (cessioni dal 2024) (consultato 08/10/2026)
- L. 199/2025: Agenzia delle Entrate – Aliquote e calcolo dell’IRPEF (aggiornamento 13/01/2026: seconda aliquota dal 35 al 33 %, consultato 08/10/2026)
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