Calcolo cedolare secca 2026 e confronto con l’IRPEF
Con questo calcolo cedolare secca vedi quanto paghi sul canone d’affitto con l’imposta sostitutiva e quanto pagheresti invece con l’IRPEF ordinaria. Inserisci il canone, il tipo di contratto e i tuoi altri redditi: il confronto usa gli scaglioni IRPEF 2026, le detrazioni per lavoro o pensione e le addizionali.
Esempio: Canone di locazione 800 € · Il canone è: mensile · Tipo di contratto: Canone libero (4+4): 21 % · Altri redditi imponibili dell’anno 30.000 € · Tipo degli altri redditi: Lavoro dipendente · Addizionali regionale e comunale insieme 2,03 % → Cedolare secca: 2.016,00 € all’anno di cedolare secca (21 %). Fonte: D.Lgs. 23/2011, art. 3, commi 1, 2, 7 e 11, Normattiva – D.Lgs. 23/2011, art. 3: cedolare secca 21 % e 10 %, imposte sostituite, sospensione dell’aggiornamento del canone (testo in vigore fino al 31/12/2026, abrogato dal D.Lgs. 117/2026 dal 2027; consultato l’08/10/2026). Aggiornato al: .
Come si calcola
Come si fa il calcolo della cedolare secca
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva sul canone di locazione degli immobili abitativi (D.Lgs. 23/2011, art. 3). Si calcola sull’intero canone annuo, senza riduzioni:
- 21 % per i contratti a canone libero;
- 10 % per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa e negli altri comuni individuati dalla legge;
- 26 % per le locazioni brevi, ridotta al 21 % per una sola unità immobiliare scelta dal proprietario (D.L. 50/2017, art. 4).
Per le locazioni brevi, dal 2026 il regime vale solo se nell’anno destini a questo uso al massimo due appartamenti: dal terzo l’attività si presume svolta in forma d’impresa (L. 178/2020, art. 1, comma 595, modificato dalla L. 199/2025).
La cedolare sostituisce l’IRPEF e le addizionali regionale e comunale sul reddito dell’affitto, oltre all’imposta di registro e di bollo sul contratto.
Il confronto con l’IRPEF ordinaria
Senza cedolare, il canone ridotto del 5 % si somma agli altri redditi e paga IRPEF all’aliquota marginale (23, 33 o 43 % nel 2026) più le addizionali. Per i contratti concordati nei comuni ad alta tensione il reddito è ridotto di un ulteriore 30 % (L. 431/1998, art. 8), quindi entra solo il 66,5 % del canone.
Esempio: 800 € al mese a canone libero
Dipendente con 30.000 € di stipendio imponibile, affitto da 9.600 € all’anno, addizionali al 2,03 %:
- cedolare secca: 9.600 × 21 % = 2.016,00 €
- regime ordinario: reddito 9.600 × 95 % = 9.120 €, che porta il reddito da 30.000 a 39.120 €; IRPEF in più 3.009,60 € (tutta al 33 %) e addizionali in più 185,14 €, in totale 3.194,74 €
- risparmio con la cedolare: 1.178,74 € all’anno
Esempio: canone concordato
Stesso affitto con contratto concordato: cedolare 9.600 × 10 % = 960,00 €; in regime ordinario entrerebbero 6.384 € di reddito, con 2.236,32 € di IRPEF e addizionali. Il risparmio sale a 1.276,32 €.
Quando non conviene
La cedolare conviene quasi sempre se gli altri redditi superano i 28.000 €, perché il 21 % è più basso dell’aliquota marginale. Con redditi bassi la differenza si riduce: l’IRPEF ordinaria può costare meno se le detrazioni per lavoro dipendente o pensione restano in parte inutilizzate e assorbono l’imposta sull’affitto. Con la cedolare quelle detrazioni non si possono usare sul canone. Il reddito soggetto a cedolare conta comunque per calcolare le detrazioni e i benefici legati al reddito (D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 7).
Come si sceglie
Possono scegliere la cedolare le persone fisiche che affittano immobili abitativi fuori dall’attività d’impresa o professionale; l’opzione si esercita con le modalità stabilite dall’Agenzia delle Entrate, di regola alla registrazione del contratto. Prima il proprietario deve comunicare all’inquilino con raccomandata che rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, a chiedere l’aggiornamento del canone, compreso quello ISTAT (art. 3, comma 11). Per la rendita dell’investimento usa il calcolo del rendimento dell’affitto.
Domande frequenti
Come si calcola la cedolare secca?
Si moltiplica il canone annuo per l’aliquota: 21 % a canone libero, 10 % a canone concordato, 26 % per le locazioni brevi oltre la prima unità. Con 800 € al mese a canone libero: 9.600 × 21 % = 2.016 € all’anno.
Conviene la cedolare secca o l’IRPEF?
Con altri redditi oltre 28.000 € conviene quasi sempre, perché l’aliquota marginale IRPEF è del 33 o 43 % più le addizionali. Con redditi bassi conviene confrontare: le detrazioni per lavoro o pensione possono rendere più leggero il regime ordinario.
Quando si applica la cedolare al 10 %?
Ai contratti a canone concordato (L. 431/1998) per immobili nei comuni ad alta tensione abitativa e negli altri comuni individuati dalla legge, come quelli colpiti da calamità.
La cedolare secca sostituisce anche le addizionali?
Sì: sostituisce IRPEF, addizionali regionale e comunale, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto di locazione.
Qual è la cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026?
Il 26 %, ridotto al 21 % per una sola unità immobiliare che indichi nella dichiarazione dei redditi. Dal 2026 la cedolare si applica solo a chi destina alla locazione breve al massimo due appartamenti nell’anno; con tre o più l’attività si presume d’impresa.
I miei dati vengono inviati a un server?
No. Il calcolo avviene solo nel tuo browser e i dati che inserisci non vengono trasmessi.
Fonti e riferimenti normativi
- D.Lgs. 23/2011, art. 3, commi 1, 2, 7 e 11: Normattiva – D.Lgs. 23/2011, art. 3: cedolare secca 21 % e 10 %, imposte sostituite, sospensione dell’aggiornamento del canone (testo in vigore fino al 31/12/2026, abrogato dal D.Lgs. 117/2026 dal 2027; consultato l’08/10/2026)
- D.L. 50/2017, art. 4: Normattiva – D.L. 50/2017, art. 4, comma 2: locazioni brevi, cedolare 26 % ridotta al 21 % per una sola unità (testo in vigore dal 12/08/2026 al 31/12/2026; consultato l’08/10/2026)
- TUIR, art. 37: Normattiva – TUIR (D.P.R. 917/1986), art. 37, comma 4-bis: reddito dei fabbricati locati pari al canone ridotto del 5 % (testo in vigore fino al 31/12/2026; consultato l’08/10/2026)
- L. 431/1998, art. 8: Normattiva – L. 431/1998, art. 8, comma 1: canone concordato, reddito ridotto di un ulteriore 30 % (testo in vigore fino al 31/12/2026; consultato l’08/10/2026)
- L. 178/2020, art. 1, c. 595; L. 199/2025, art. 1, c. 17: Normattiva – L. 199/2025, art. 1, comma 17: nel comma 595 della L. 178/2020 il limite per le locazioni brevi in cedolare scende da quattro a due appartamenti dal 2026 (consultato l’08/10/2026)
- L. 199/2025: Agenzia delle Entrate – Aliquote e calcolo dell’Irpef 2026 (aggiornamento 13/01/2026)
Aggiornato al: · Principi editoriali
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